나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52430 [1] 경기도 시흥시 은행동 620 은계브리즈힐 1001동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 '웃터골초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트를 위
주로 일부에 근린생활시설 및 공공시설 등으로 형성된 아파트지대로서 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(신천역)이
소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

2019.01.14.자로 사용승인된 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내
제8층 제804호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 하단 화강석붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 아파트(방3, 드레스룸2, 욕실2, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐
지및경보설비, 실내소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 메인 도로는 북측으로 왕복3차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(2021-04-01)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제20
12-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52430 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 620 은계브리즈힐 1001동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 570,000,000원

토지면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

토지지분: 52.64㎡ (약 15.92평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

건물지분: 84.24㎡ (약 25.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

사용승인일: 2019년 01월 14일

전용면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

분양면적: 약 108.5㎡ (약 32.82평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 '웃터골초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트를 위주로 일부 근린생활시설 및 공공시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 전철역(신천역)이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 단지 내 메인 도로는 북측으로 왕복 3차선 도로와 연계됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

자체 지면은 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2019.04.18.)

* 주요 권리 내역

- 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2019.03.12.)

- 소유권 이전: 김정덕 외 1명 (2019.04.18.)

- 근저당: 신한은행 (말소기준)

- 근저당: 국민은행 (말소)

- 가압류/압류: 삼성카드주식회사, 시흥세무서, 현대캐피탈주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 토스뱅크주식회사, 중소기업은행, 주식회사케이비국민카드 (다수, 모두 말소)

- 임의경매: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (말소)

- 임의경매: 신한은행 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

* 등기부 채권 총액

936,199,006원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 또는 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역

본건이 소재한 지역은 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

* 역세권 프리미엄

인근 신천역을 통한 수도권 접근성이 양호하며, 이는 상권 가치에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

단지 동측 인근에 웃터골초등학교가 위치하여 어린 자녀의 통학이 편리합니다. 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 쾌적한 교육 환경이 유지됩니다.

* 교통 접근성

수도권 전철 신천역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주변 도로망과의 연결성이 좋습니다.

* 편의 및 여가 시설

단지 주변의 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대해 확인한 결과, 본건 아파트 단지 및 인근 초등학교 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하며, 유동화물건으로 분류되어 경매 진행 과정에서 예측하기 어려운 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채무액

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 채권자 간의 이해관계나 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 신축 아파트로, 초등학교 인접 및 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 2019년 사용승인되어 비교적 최신 건물이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 명확한 편입니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성과 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로는 안정적인 주거 환경과 양호한 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적 주거 가치

아파트 밀집 지역 내 위치하여 실수요자에게 꾸준한 인기가 예상되며, '초품아'(초등학교 품은 아파트)라는 장점을 가집니다.

* 교통 및 개발 호재

신천역 역세권으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 신축 아파트의 장점

2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가 570,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시장 상황과 본건의 입지 및 상태를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 형성될 수 있습니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성과 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.