나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30560 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 892-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결감정 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 ""국민연금공단 강원지사"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 상업,업무용부동산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약2미터 내외의 도로(보도블럭 포장)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕위 강판지붕 단층 건으로
외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등
바닥: 타일 붙임 등
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""사진용지 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

공부상 면적은 ""53.12㎡"", 지붕은 ""슬래브지붕""이나 현황 ""61㎡"", ""슬래브위 강판지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상 면적은 53.12㎡이나, 현황 실측면적은 약 61㎡로 면적이 상이하며 감정평가액은 실측사정 면적으로 기준하여 평가됨
-공부상 '슬래브지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30560 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 892-22

용도: 단독주택

감정가: 228,985,000원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.12㎡ (약 16.07평)

건물 제시외면적: 38.70㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

*일괄매각. 제시외 건물 포함.

*공부상 면적은 53.12㎡이나, 현황 실측 면적은 약 61㎡로 상이하며, 감정평가액은 실측 면적 기준으로 평가됨.

*공부상 '슬래브지붕'이나 현황은 '슬래브 위 강판지붕'임.

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "국민연금공단 강원지사" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스 운행 상황 및 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 가로장방형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 비행안전제6구역(전술)에 속합니다.

3. 권리분석

본건 경매는 강릉남부새마을금고의 근저당권(말소기준권리, 2024년 9월 25일 접수, 132,000,000원)에 의해 임의경매로 진행되었습니다.

등기부등본상 확인되는 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 내역이 다수 존재합니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 강원신용보증재단, 신한카드, 소상공인시장진흥공단 관련 채권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 조사되지 않아 불명확합니다.

*임대 관계가 미상이나 보증금이나 차임이 없는 경우라도 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월~7월 사이 거래된 유사 면적(약 56~58㎡)의 연립주택이 68,000,000원 ~ 79,000,000원에 거래되었습니다.

이는 공급면적 기준 약 116만원~139만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건은 단독주택으로서 연립주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되며, 건축 연도가 1973년으로 비교적 오래되었음을 감안해야 합니다.

제공된 연립주택 시세는 본건의 잠재적 가치 산정에 참고 자료로 활용될 수 있으나, 물건의 종류(단독주택 vs 연립), 대지 면적(172㎡ vs 연립의 공유지분), 건축 연도(1973년 vs 1984~1985년) 등 차이가 커 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

감정평가액 228,985,000원은 이러한 토지 가치 및 단독주택으로서의 특성을 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 강릉시 포남동에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 주변에 국민연금공단 강원지사 등 공공기관이 있어 행정적 편의성이 있습니다.

단독주택 밀집 지역과 상업, 업무 시설이 혼합된 지역에 속해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

상세한 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

*건물 면적 및 지붕 상태 차이: 공부상 면적(53.12㎡)과 실측 면적(약 61㎡), 공부상 지붕(슬래브)과 현황 지붕(슬래브 위 강판)의 차이가 존재합니다. 감정평가는 실측 면적으로 이루어졌으나, 등기부상 정보와의 불일치는 확인이 필요합니다.

*중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 있음을 인지해야 합니다. 이는 경매 진행 상황이나 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

*토지이용계획: 준주거지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역 및 군사시설 보호구역(비행안전제6구역)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

*건축 연도: 1973년 건축물로 노후도가 상당하며, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강릉시 포남동에 위치한 단독주택으로, 172㎡의 넓은 대지를 보유하고 있습니다. 감정평가액은 228,985,000원으로 책정되었습니다.

비록 제공된 연립주택 비교 사례와의 시세 차이가 크고, 건축 연도 등 노후화된 부분이 리스크로 작용할 수 있으나, 넓은 대지 면적과 단독주택으로서의 희소성을 고려할 때 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

모든 권리 관계가 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계의 불명확성 및 제시외 건물 포함 여부는 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적(172㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 준주거지역 내 단독주택으로서의 희소성 및 미래 가치.

* 주변 지역 개발 가능성에 따른 지가 상승 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,985,000원입니다.

제공된 연립주택 시세(약 6800만원~7900만원)와 비교할 때, 본건은 단독주택 및 넓은 토지 가치가 반영되어 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

연립주택 시세만으로 판단 시 약 8,000만원 내외의 가치로 추정되나, 이는 본건의 토지 가치 및 단독주택으로서의 가치를 반영하지 못한 분석입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 권리 분석 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

낙찰은 경쟁자의 입찰가에 따라 달라지겠지만, 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 190,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 중복사건이라는 점과 제시외 건물, 실측 면적 차이 등 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.