나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50695 [1] 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1029 춘천스포츠센터 카펠라 8층801호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 ""성원초등학교"" 북측 인근에 위치하는 '춘천스포츠센터 카펠라 제8층 제801호, 901호'로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공공 및 편익시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지하7층/ 지상12층 중 지상8층 801호, 지상9층 901호로서,

외벽: 페어글라스 및 복합판넬 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
바닥: 타일 마감 등임.

이용상태

기호 1,2 공히 골프연습장이나, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 천장형 시스템냉난방설비 등이 설치되어 있으나, 장기간 방치된 상태로 정상 작동 여부 확인 필요함.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 및 서측으로 왕복 5차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-04-08)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건이 속한 건물은 기준시점 현재 모든 출입구 통제된 상태이며 본건 1층 출입구에 전기 단전 및 소방공사 미비와 관련된 공고문, 관리비 미납 등에 관한 사항, ‘시설물 유치권 행사중’ 표시된 현수막이 부착되어있는바, 건물의 정상화 및 유치권 행사 여부 등을 경매 진행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 장기간 방치된 상태로 시설 및 설비 정상작동여부 별도 확인 필요
- 목록1 건축물대장은 801호(1,673.41㎡), 802호(5.5㎡)로 분할되었으나, 등기부는 미분할 상태
- 건물에 대한 단전, 소방공사 미비 공고문, 관리비 미납에 대한 사항 및 유치권 행사 현수막 목측
- 건물 정상화 및 유치권 행사에 관한 사항은 별도 확인 필요
- 공용부분 관리비 체납여부 등은 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 춘천지방법원에서 진행하는 2025타경50695 (1) 부동산임의경매 사건으로, 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1029번지에 소재한 춘천스포츠센터 카펠라 건물 내 8층 801호 및 9층 901호입니다.

건물의 용도는 운동시설이며, 감정가는 4,037,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 흥양농업협동조합입니다.

토지 면적은 297.42㎡ (약 89.96평)이며, 건물 면적은 1981.95㎡ (약 600.75평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동에 위치하며, 주변에 성원초등학교, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 편의성도 보통입니다.

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류 및 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2020년 2월 17일자 흥양농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

현재 등기부등본상 확인되는 채권 총액은 3,204,690,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

하지만, 다음과 같은 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 갑4: 2021년 6월 17일자 주식회사피나클홀딩스의 소유권일부이전청구 가등기

* 갑5: 2021년 12월 31일자 주식회사도원5의 소유권이전 등기

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 퇴계동은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요 확보가 가능하며, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동 인구 또한 기대할 수 있습니다.

운동시설이라는 용도를 고려할 때, 지역 주민 및 인근 직장인을 대상으로 한 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 정상화 및 운영 전략에 따라 상권 내 잠재력을 발휘할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 춘천시 내 주요 도로에 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

성원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 주민 편의를 위한 다양한 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 본 건물을 포함한 건물 전체에 '시설물 유치권 행사중'이라는 현수막이 부착되어 있으며, 건물 정상화 및 유치권 행사에 관한 사항은 별도 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 상태: 장기간 방치된 상태로 인해 내부 시설 및 설비의 정상 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다. 건물에 대한 단전, 소방공사 미비 공고문 등이 확인되는 점은 건물의 관리 상태와 즉각적인 사용 가능성에 대한 우려를 낳습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 801호(1,673.41㎡) 및 802호(5.5㎡)로 분할되어 있으나, 등기부는 미분할 상태로 확인되어 공부와 실제 현황 간 불일치가 존재합니다. 이는 법적 권리 행사 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 공용부분 관리비 체납 여부 및 미납액에 대한 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 권리 인수 가능성: 소유권일부이전청구 가등기(갑4) 및 소유권이전(갑5) 등기 사항은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어, 해당 권리들의 법적 효력 및 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 춘천시 퇴계동의 춘천스포츠센터 내 운동시설로, 상당한 면적을 보유하고 있습니다. 입지 조건은 비교적 양호하나, 장기간 방치로 인한 공실 상태, 유치권 행사, 단전, 소방공사 미비, 관리비 미납 등 다수의 하자가 복합적으로 존재합니다. 또한, 건축물대장과 등기부등본 간의 불일치, 말소되지 않는 가등기 및 소유권이전 등기는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건의 가치를 온전히 평가하고 활용하기 위해서는 이러한 복합적인 리스크 요인들에 대한 철저한 법적, 실무적 검토와 상당한 시간 및 자금 투입이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 운동시설로서 활용 가능한 넓은 면적과 대지 지분을 확보하고 있습니다.

* 주거 및 상업 시설이 인접한 지역에 위치하여 향후 정상화 시 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 현재의 제반 문제점(유치권, 시설 노후화 등)을 해결하고 정상화할 경우, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 4,037,000,000원으로 평가되었습니다. 그러나 유치권 존재, 장기간 방치로 인한 건물 노후화 및 시설 작동 불확실성, 공부와의 차이, 인수 가능성이 있는 권리 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가적인 비용(유치권 변제, 건물 복구, 법적 문제 해결 등)과 시간을 고려할 때, 현재 시점에서 명확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 따라서, 잠재적 인수 부담과 정상화 비용을 면밀히 산정한 후, 낙찰 후 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 권리 관계와 필요한 제반 비용을 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.