나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101064 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 387-3 시그니처 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조평슬라브지붕 13층 건내 11층 1104호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

승강기, 주차설비, 급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 부정형 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

-안양동 387-3 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역 (안양초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
-안양동 387-4 : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역 (안양초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
-안양동 387-7 : 도시지역, 일반상업지역, 상대보호구역(안양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 4.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101064 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 387-3, 시그니처 11층 1104호

용도: 오피스텔

감정가: 307,000,000원

토지 면적: 14.18㎡

건물 면적: 79.44㎡ (약 24.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

준공년도: 2019년

층수: 13층 건물 중 11층

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, 안양초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입하며, 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 속해 있습니다.

2.4. 주변 시설

안양초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호하나, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 일반적인 외부 지도 검색 결과, 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 파악되며, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 2월 9일 접수된 우리금융캐피탈주식회사의 가압류입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 이재오 외 1명 (2019.05.02)

* 공유자전원지분전부이전: 박은수 (2019.06.27, 매매)

* 주택임차권: 이성란 (2021.06.25 전입, 2021.05.10 확정, 300,000,000원, 배당신고 2023.02.03)

* 가압류: 우리금융캐피탈주식회사 (2023.02.09, 32,013,704원) - 말소기준권리

* 압류: 안양시 (2024.03.28)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.12, 300,000,000원) - 본 경매 개시 결정 채권자

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 임차인: 이 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 25일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 배당신고일자: 2023년 2월 3일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

본 경매는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸하는 조건입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 주택임차권의 승계인으로서, 법원 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 안양동 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 소규모 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 77~83㎡)의 시그니처 오피스텔은 2025년 7월 31,000만원(8층), 2025년 10월 27,000만원(11층), 2025년 12월 30,300만원(12층)에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적 79.44㎡ (약 24.03평)를 고려할 때, 현 시세는 약 27,000만원에서 31,000만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 11층에 위치하며, 내부 마감은 일반적인 오피스텔 수준으로 시공되었습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 안양초등학교가 있으며, 주변 상업 및 주거 지역 내 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등을 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호합니다.

5.3. 부대 시설

건물 내 승강기, 주차설비, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 보증금 잔액에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못했을 경우 발생할 수 있는 잠재적 법적 분쟁 소지는 완전히 배제하기 어렵습니다. 다만, 이는 매우 낮은 가능성으로 판단됩니다.

6.2. 지역 규제

본 건은 수도권 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함되어 있어 향후 부동산 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)된 오피스텔로, 안양초등학교 인근의 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한다는 조건으로 매각이 진행되어, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상 매우 유리한 조건입니다. 다만, 감정가가 최근 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 향후 가치 상승 기대.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의 시설.

* 권리 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약으로 매수인에게 인수될 임차 보증금 없음.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원입니다.

최근 실거래가를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 270,000,000원에서 310,000,000원 범위로, 본건의 면적(79.44㎡)과 층수(11층)를 고려할 때 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 권리 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 290,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 시장 가치와 잠재적 수익성을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.