나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52449 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 582-11 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산호동초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 경사스라지붕 3층 건물의 2층 201호로,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 돌붙임 마감 등
창호 : 새시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4~5m 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52449 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 582-11 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

* 건물면적: 67.10㎡ (약 20.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 개요

* 건물 주소: 경기도 안산시 상록구 일동 582-11번지 (신주소: 경기도 안산시 상록구 성호로 92-10 (일동))

* 건물 종류: 다세대주택

* 층수: 지하 1층, 지상 3층

* 사용승인일: 1999년 10월 06일

* 대지면적: 265.8㎡ (약 80.41평)

* 건축면적: 154.38㎡ (약 46.69평)

* 연면적: 583.1㎡ (약 176.45평)

* 건폐율: 58.08%

* 용적률: 165.49%

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 및 조적조, 경사스라브 지붕

* 전유부 정보

* 해당 호수: 201호

* 해당 층: 2층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산호동초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태

* 토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

* 서측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (호동초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>

* 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>

* 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>

* 성장관리권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 02월 04일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을15)

* 해당 권리보다 선순위인 권리는 없음.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 정운사 (2015.12.11. 갑10, 2020.02.04. 갑12-신탁등기말소)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2020.02.04. 을15, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.05.23. 갑13, 말소)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.05.22. 갑16, 말소)

* 가압류: 한국자산관리공사 (2025.07.24. 갑17, 말소)

* 등기부채권 총액: 89,823,946원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (개요 정보 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임.

* 임대차 관계가 미상이므로, 보증금 또는 차임 관련하여 예상치 못한 금액이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 주거 환경:

* 본 물건은 초등학교와 공원, 근린생활시설이 인접하여 주거지로서의 기본적인 환경은 양호한 편임.

* 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역임.

5. 생활정보

* 교육시설: 안산호동초등학교가 북서측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 공공시설: 일동공원이 인근에 위치함.

* 기타: 일동지역은 주민자치센터 주도로 환경정화 활동 등 지역 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 어떻게 되는지 정확한 정보가 없어 명도 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있음. 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있으나, 실제 명도 시 확인이 필요함.

* 건물 노후도: 1999년 사용승인된 건물로, 약 27년 경과하여 건물 노후에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 특이사항 및 주의사항: 제공된 정보에 명확한 특이사항이나 주의사항이 기재되어 있지 않으나, 현장 조사 시 예상치 못한 문제가 발견될 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 일동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성은 보통 수준임.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 건물 연식은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

* 감정가는 1억 3,600만원으로, 최근 주변 실거래가 수준을 고려할 때 접근 가능한 가격으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 공원이 인접한 안정적인 주거 입지.

* 주변 다세대주택 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준.

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력 확인 필요.

9. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* The힐하우스 (2018년식, 43.3㎡): 13,300만원 (3.3㎡당 약 307만원)

* 준아트빌 (2012년식, 74.485㎡): 18,400만원 (3.3㎡당 약 247만원)

* 태인어울림B (2014년식, 53.285㎡): 16,500만원 (3.3㎡당 약 310만원)

* 본 물건 (건물면적 67.10㎡)을 기준으로 시세 환산 시:

* The힐하우스 기준으로 환산 시: 약 20,611만원

* 준아트빌 기준으로 환산 시: 약 17,584만원

* 태인어울림B 기준으로 환산 시: 약 20,785만원

* (위 환산은 단순 면적 비례이며, 건물 연식, 층수, 내부 상태 등 개별 요인을 반영하지 않은 단순 계산임)

* 종합적인 시세 판단:

* 주변 매매 시세는 13,300만원에서 18,400만원 수준으로 형성되어 있으며, 본 물건의 감정가 13,600만원은 해당 시세 범위 내에서, 특히 비교적 낮은 편에 속함.

* 건물 연식(1999년 준공)을 고려하면, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

* 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

* 1차 기일 매각 시 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 138,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시세 분석을 기반으로 산정된 것이며, 현장 방문을 통한 추가 확인 및 명도 가능성, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

10. 주변 혐오시설 유무

* 검색 결과, 안산호동초등학교 인근 지역을 중심으로 공원, 학교, 근린생활시설 등이 언급되었으며, 물건지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(교도소, 화장장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않음.

* 안산시 자체의 소각 폐기물류 자원회수시설이 단원구에 위치하나, 본 물건지(상록구 일동)와는 거리가 상당하여 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮음.

* 다만, 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 민감한 입찰자는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.