나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101091 [1] 경기도 의왕시 청계동 436-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 청계동 소재 "청계자유발도르프 학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

<1. 436-3번지> 인접도로 대비 등고평탄한 가장형으로서, 실지조사일 기준 단독주택 건부지로 이용중임. <3. 436-5번지> 인접도로 대비 등고평탄한 부정형으로서, 실지조사일 기준 도로로 이용중임.

인접 도로상태

2필지 공히, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 평스라브 지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 기준 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 제시외 건물들이 소재하며, 지적도//제시외 건물 개황/사진용지 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함
2. 본건 토지 지상에 2개의 단독주택이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경기도 의왕시 청계동 436-3번지에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 안양지원 2025타경101091 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 청계동 436-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,446,963,680원

* 토지면적: 319.00㎡ (약 96.5평)

* 건물면적: 158.46㎡ (약 47.9평)

* 건물 제시외 면적: 50.12㎡ (약 15.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 토지와 건물 일괄매각되며 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다. 본건 토지 지상에는 2개의 단독주택이 소재하는 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 청계동 소재 "청계자유발도르프 학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 그리고 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지 중 436-3번지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 436-5번지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형으로 현재 도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 인접 도로상태: 두 필지 모두 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제지역 등 다양한 법적 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권은 과거 신현순, 정순호에게 이전되었으며, 현재 매각 대상 물건입니다.

* 말소기준권리는 북부천새마을금고의 근저당(2024년 1월 4일, 1,080,000,000원)입니다.

* 이 외에 의왕시, 동안양세무서장의 압류 및 신용보증기금, 우리금융캐피탈, 주민신용협동조합, 키움예스저축은행의 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 1,164,175,151원입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 건물은 신현주 소유 보존 후 정순호에게 매매(280,000,000원)로 소유권이 이전되었습니다.

* 토지와 마찬가지로 북부천새마을금고의 근저당(2024년 1월 4일, 1,080,000,000원)이 말소기준권리이며, 후순위의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 존재하나 모두 소멸 대상입니다.

* 채권 총액은 1,164,175,151원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주로 단독주택 및 소규모 주택 밀집 지역의 특성을 보입니다. 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 도심형 주거 환경과는 다소 차이가 있습니다.

* 토지 이용: 436-3번지는 건부지로 이용 중이며, 436-5번지가 도로로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획 및 경계 설정에 있어 고려해야 할 부분입니다.

* 건물 현황: 1999년 사용 승인된 조적조 단독주택으로, 기본적인 위생, 냉난방, 급배수 설비는 갖추고 있습니다. 현황상 2개의 단독주택이 소재하며 제시외 건물도 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "청계자유발도르프 학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 및 편의 시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 주위 환경에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 2개 단독주택 소재: 동일 토지 위에 2개의 독립된 주택이 소재하므로, 점유 관계, 소유권 분할 가능성, 건물 간 경계 및 이용 범위 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 낙찰 시 제시외 건물 및 수목에 대한 명도 협상 또는 철거/정리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 실제 보증금/차임 등 명도 진행 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 436-5번지가 도로로 이용 중인 점은 토지 사용 및 소유에 있어 복합적인 이슈를 야기할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 채권자 및 압류, 가압류가 등기되어 있어 경매 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 의왕시 청계동에 위치한 본건은 2개의 단독주택과 제시외 건물 및 수목이 포함된 일괄매각 물건입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 436-5번지가 도로로 이용 중인 점과 2개의 주택이 소재한다는 점은 본건의 주요 특징이자 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인 현황은 인수 보증금 0원으로 명확하나, 임대 관계 미상은 현장 조사를 통해 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 잠재력: 수도권 내 지역으로, 단독주택으로서의 주거 가치와 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득 가능하여 거래가 용이할 수 있습니다.

* 토지 규모: 319㎡의 토지는 단독주택 부지로 적절한 면적을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 1,446,963,680원입니다.

* 본건과 유사한 형태의 단독주택 실거래가를 파악하기 어려운 상황입니다. 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대/빌라 매매 사례로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 최근 2026년 3월, 전용면적 60~80㎡ 내외의 다세대/빌라가 3.3억~3.85억원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건의 규모 및 종류와 큰 차이가 있습니다.

* 건축물표제부 상 건물은 1999년 사용 승인된 1층 단독주택(158.46㎡)이나, 현황상 2개의 단독주택과 제시외 건물(50.12㎡)이 소재함을 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 의왕시 청계동 일대 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 2개 주택의 현황, 명도 대상, 수리 및 정비 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현 시점에서는 감정가의 75%~85% 수준을 잠정적인 참고 범위로 고려할 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가 정보 확보 시 크게 달라질 수 있습니다.

* 잠정적 예상 범위: 약 10.85억원 ~ 12.31억원.

* 혐오시설 조사: 지도 검색 및 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.