나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52450 [1] 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 2동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""신천사거리"" 북측 인근에 위치하는 다세대주택으로
주위는 다세대주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(신천역)이 소재하여
대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 지하층 비02호로서
외벽 : 돌붙임 및 사이딩판넬 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 거주인 부재중이고 인접호(B01호)소유자에 의하면 장기간
(6개월이상) 문이 잠겨있는 상태인바 이해관계인은 경매참여시 내부를 확인
하는등 유의바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 신진아의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "신천사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(신천역)이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 토지

소재지: 경기도 시흥시 대야동 499-36

토지 면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3.2. 건물

소재지: 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 2동 지하층비02호

건물 면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 지하층 비02호

외벽: 돌붙임 및 사이딩패널 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임

창호: 하이새시 창호

용도: 다세대주택

3.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 재단법인신용보증재단중앙회 가압류 2022.06.03.)

* 소유권 이전: 이원자 (2006.03.31.), 문만덕 (2021.06.04.), 이한영 (2021.10.25.)

* 주택임차권: 신진아 (140,000,000원, 2023.11.16. 접수, 말소 대상)

* 가압류: 재단법인신용보증재단중앙회 (12,481,596원, 2022.06.03. 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (140,000,000원, 2025.05.22. 접수, 본 경매 사건)

* 등기부채권 총액: 152,481,596원

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (신진아 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2021-09-14

* 확정일자: 2021-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 신진아의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.09.자로 제출함. 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함. 따라서 해당 임차권은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이기호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 이기호 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 승계 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 경매 참여 시 인수해야 할 잠재적 채무 또는 점유 관련 리스크가 될 수 있습니다.

4.3. 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인 이기호의 대항력 있는 권리와는 별개로, 매수인이 추가로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

5. 상권 분석

5.1. 주변 시세 분석

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 다세대주택으로, 인근 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 54.09㎡(약 16.36평) 주택이 13,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 59.91㎡(약 18.12평) 주택이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 59.87㎡(약 18.11평) 지하층 주택이 10,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 73.42㎡(약 22.21평)이며 지하층에 해당합니다. 최근 거래된 지하층 주택(59.87㎡)이 10,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 149,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6.2. 편의 시설

인근에 버스 정류장 및 신천역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다세대주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 (이기호)

임차인 이기호는 2011년부터 거주 중이며 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 법적 지위 및 명도 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 이는 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

7.2. 내부 확인의 어려움

현장 조사 시 거주인이 부재 중이고, 인접 호실 소유자에 따르면 장기간(6개월 이상) 문이 잠겨 있는 상태로 확인되었습니다. 따라서 경매 참여 시 내부 상태를 직접 확인하기 어려워, 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.3. 감정가 대비 높은 가격

주변 유사 면적 지하층 거래 사례(59.87㎡, 10,000만원)와 비교 시, 본건의 감정가(149,000,000원)는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 소재합니다. 주택도시보증공사(HUG) 측에서 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 관련 임차권 리스크는 해소될 가능성이 높습니다. 그러나 2011년부터 대항력을 갖춘 임차인 이기호 씨가 보증금 및 차임 없이 거주 중인 점이 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. 내부 확인의 어려움과 감정가 대비 높은 시세 또한 신중한 접근을 요구합니다.

9. 투자 포인트

* 신천역 인근의 주거 지역 내 다세대주택으로, 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 임차권 관련 불확실성이 일부 해소되었습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 대항력 있는 임차인 이기호 씨의 존재로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 149,000,000원보다 낮은 수준에서의 입찰을 권유합니다.

* 최근 거래된 유사 면적 지하층 물건(59.87㎡)의 10,000만원 거래가를 기준으로 삼고, 본건 면적(73.42㎡)과 대항력 있는 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 이기호 씨의 명도 가능성 및 예상 비용을 충분히 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 분석 시점의 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 정보 및 현장 상황, 그리고 본건에 대한 추가적인 권리 분석 및 명도 관련 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.