나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52414 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 731 호수마을 106동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 '안산호원초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단지의 아파트, 학교, 공원 등이 소재한 아파트지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 일반시내버스, 직행버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 동측 근거리에 2026년경 개통 예정인 수도권전철 신안산선 '호수역' 신설 공사가 진행중인 바 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 25층 건내 9층 902호로서,
외벽 : 수성페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

지1층 대피소, 1~25층 아파트(50세대)의 9층 902호 단위세대임. (후면 건물개황도 참고)

설비내역

열병합 지역난방에 의한 난방설비, 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로, 본건 동측/남측/서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(양지고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(청아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-17)(은빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(호원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 안산시 단원구 초지동 731 호수마을 106동 9층 902호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52414 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 579,000,000원입니다.

토지 면적은 72.88㎡ (약 22.05평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 118.96㎡ (약 36.00평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건 정보에는 '유동화물건'으로 기재되어 있습니다.

주의사항은 별도로 명시된 내용이 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 '안산호원초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단지 아파트, 학교, 공원 등이 소재한 아파트 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 동측 근거리에 2026년경 개통 예정인 수도권 전철 신안산선 '호수역' 신설 공사가 진행 중으로 향후 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

본건은 북측으로 폭 약 30미터, 동측/남측/서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지는 인접 도로 및 대지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 1.토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 (호원초등학교, 양지고, 청아유치원, 은빛유치원) 내에 속합니다.

또한, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2012년 8월 28일자 중소기업은행의 근저당권 (을6)이며, 권리 금액은 340,000,000원입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 340,000,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 또는 차임 등 임대차 관련 금액이 미상인 경우, 실제 현황 조사를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지, 인수해야 할 보증금은 없는지 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 학교와 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

향후 신안산선 호수역 개통 시 역세권의 이점을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭은 호수마을풍림입니다.

주소는 경기도 안산시 단원구 초지동 731이며, 사용승인일은 2000년 12월 7일입니다.

총 38개 동, 2001세대로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 박공지붕의 25층 건물 중 9층 902호입니다.

외벽은 수성페인팅 마감, 창호는 하이샷시 마감 등입니다.

난방은 열병합 지역난방 방식이며, 기본적인 급배수, 위생 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주차는 총 749대(지상 4대, 지하 68대) 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 60대가 설치되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 숨겨진 특이사항이 존재할 가능성이 있습니다. 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

2026년 개통 예정인 신안산선 호수역 공사가 계획대로 진행되지 않거나 지연될 경우, 교통 여건 개선 효과가 예상보다 늦어질 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 초지동 일대는 학교와 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 교육환경 보호구역 지정 등으로 인해 혐오시설 입지가 제한적인 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시의 대표적인 대단지 아파트인 호수마을풍림에 속한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 향후 교통망 확충(신안산선 호수역 개통 예정)에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

건물 연식이 20년 이상 되었으나, 꾸준한 관리가 이루어지고 있는 단지 내에 위치하고 있습니다.

다만, '유동화물건'이라는 특성과 '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인 유무와 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신안산선 호수역 개통 예정으로 인한 역세권 프리미엄 기대.

안정적인 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 가치 우수.

적절한 권리 분석과 임대차 관계 확인 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

현재 감정가 대비 추가 상승 여력 고려 시, 신중하고 전략적인 입찰 접근이 필요.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 579,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 84.96㎡(약 25.7평) 면적의 6층 물건이 2026년 6월 2일 및 3일에 438,000,000원에서 490,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 공급면적 118.96㎡(약 36.00평)로, 최근 거래된 물건보다 면적이 더 크고 9층으로 더 높은 층에 위치하고 있습니다.

일반적으로 공급면적 대비 전용면적 비율을 고려할 때, 본건의 전용면적은 84.96㎡보다 클 것으로 추정됩니다.

이를 감안할 때, 최근 거래가 대비 본건의 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

그러나 '유동화물건' 및 '임대관계 미상'의 리스크 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 579,000,000원을 기준으로, 향후 교통망 개선 및 면적, 층수 등을 고려하여 약 580,000,000원 ~ 610,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과와 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.