나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52425 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1197-6 더스카이뷰 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "" 안산교육지원청"" 서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등 주상복합지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 월편에 공용주차장이 있고 버스정류장이 인근에 소재하여 교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕10층 중 5층 501호이며
외벽: 화강석및 페인팅
창호: 하이샷시 유리

이용상태

폐문으로 인해 이용상태는 알 수 없으나 건축물현황도에 의하면 업무시설(오피스텔)임

설비내역

대상물건의 개요 참조 바람.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 완경지 지대내 지반평탄하며 오피스텔 부지로 이용중임

인접 도로상태등

포장된 중로에 접하며 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문으로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 홍병택의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.3.5.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52425 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1197-6 더스카이뷰 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 16.87㎡ (약 5.1평)

* 토지지분: 16.868㎡ (약 5.1평)

* 건물면적: 69.28㎡ (약 20.96평)

* 전용면적: 69.28㎡ (약 20.96평)

* 분양면적: 관련 정보 없음 (집계된 전유부 면적은 69.28㎡임)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 5층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물대장상 사용승인일: 2017년 03월 20일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산교육지원청" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택 등 주상복합지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 전체적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 공용주차장이 마련되어 있습니다. 또한, 버스정류장이 가까이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 물건지는 포장된 중로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 주변 시설: 안산교육지원청이 인근에 있으며, 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 22일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑8) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 홍병택 (을1)

* 승계 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 238,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 홍병택의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 3월 5일자로 제출하였습니다. 이에 따라 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 특이사항: 선순위 임차권(홍병택)이 존재했으나, 대항력이 없고 HUG(주택도시보증공사)가 이를 승계하며 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 안산시 상록구 사동의 주상복합지대에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 주거 수요를 기반으로 한 상권을 형성하고 있습니다.

* 업종 분석: 오피스텔의 주된 용도는 업무시설로 파악되며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 주거환경: 주상복합지대로서 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현황 폐문으로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태, 점유 여부, 관리 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 또는 수리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 임차권이 존재했으나 대항력이 포기된 상황으로, 권리관계가 복잡하게 얽혀 있었으나 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. (단, 확약서 내용에 대한 면밀한 검토 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 오피스텔로, 주상복합지대에 속해 있어 주거 및 상업 기능을 겸비한 입지입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가 대비 합리적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인이므로 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 정리될 것으로 예상되나, HUG 관련 확약서 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 낙찰가 기대: 감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 최근 거래 사례를 통해 잠재적 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* 무권리 인수: 매각으로 인해 선순위 임차권 등 권리관계가 소멸되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 안산시 상록구의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2023년 11월)에서 동일 면적(69.28㎡)이 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 또 다른 매매 사례(2024년 9월)에서는 더 넓은 면적(78.15㎡)이 201,000,000원에 거래되어, 면적당 가격이 다소 하락했음을 시사합니다.

* 본건의 감정가는 266,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원

위 시세 분석 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격이며, 최근 실거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 합리적인 경매 투자를 위한 시점이라고 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 후 보수 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.