나이스옥션 법원경매 안산 2025타경624 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치하는 은계레이크파크
2층 213호 외 1개호로서, 주위는 은계공공주택지구 내 신흥상가지대로 근린상가, 아파트,
공원 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 북서측 인근에 전철 시흥대야역이 위치하고 인근에 버스정류장
소재하여 제반 교통여건 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 2층 213호, 214호로서
(사용승인일자 : 2022.01.28)
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 석고보드 마감
창 호 : 하이샷시 등.

이용상태

현장조사일 현재 2층 전체 한방병원으로 내부 공사중에 있으며 치료실, 원장실, 상담실,
조제실, 엑스레이실 등으로 구획되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천정부착형 에어컨, 화재탐지 및 경보설비 등 설치
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건물이 소재하는 토지는 사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12M~15M)(2021-04-01)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제2012-
187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건을 포함한 2층 전체는 한방병원으로 인테리어 공사중으로 내부구획 변경되었는 바
경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)임
2. 2층 전체를 한방병원으로 이용하기 위해 가벽 설치하여 여러 구획으로 변경 공사 중이나, 건축물현황도에 의하여 복원이 용이하다는 감정인 사실조회회신서(2025.11.25.자) 참조

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경624 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 2층 213호 및 214호

건물구조: 철근콘크리트구조 (사용승인일자: 2022.01.28)

용도:

현황: 2층 전체 한방병원으로 내부 공사 중 (치료실, 원장실, 상담실, 조제실, 엑스레이실 등으로 구획)

건축물대장상: 의료시설 (한방병원)

일반적으로 기재된 용도: 근린상가

감정가: 금 135,200,000원

토지 면적: 40.74㎡ (약 12.32평) (토지지분 동일)

건물 면적: 144.47㎡ (약 43.70평) (건물지분 동일)

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계공공주택지구' 내에 위치합니다.

주변으로는 신흥 상가지대, 근린상가, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

단지 북측 인근에 은행고등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

1.3. 교통 및 주변환경

차량 출입이 용이하며, 건물 남서측 및 남동측으로 중로(폭 12M~15M)에 접해 있습니다.

대중교통 이용은 북서측 인근에 위치한 전철 시흥대야역과 버스정류장을 통해 가능하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 26일 접수된 국민은행 근저당 (을1, 채권액 1,082,400,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 약 1,735,711,666원 (감정가를 초과하는 높은 금액입니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

임대관계는 미상으로, 실제 임차인이 있는지 여부와 계약 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

이 물건은 유동화 물건으로, 채권 처리 과정에서 일반적인 경매와 다른 특이사항이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 속한 은계레이크파크는 은계공공주택지구 내 상업 시설의 일부입니다.

주변에는 다수의 아파트 단지와 학교가 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

현재 2층 전체가 한방병원으로 내부 공사 중인 점을 고려할 때, 특정 의료 서비스에 대한 수요가 있거나 개발될 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

상권은 택지개발지구의 특성상 점진적으로 활성화될 가능성이 있으나, 인근 상가들의 공실률 및 업종 분포 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 학교(은행고등학교 등)와 공원(은계중앙공원 등)이 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 인근 상업지구에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적 정보는 추가 확인 필요)

혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 없는 것으로 파악됩니다. (단, 주변 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.7. 잠재적 리스크

내부 구조 변경 공사 중: 현황 상 2층 전체를 한방병원으로 사용하기 위해 가벽 설치 등으로 구획이 변경 중입니다. 감정평가서에 따르면 건축물 현황도에 따라 복원이 용이하다고 하나, 원상 복구 또는 재공사 비용이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미확인: 인수 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 명도 가능성 여부를 반드시 사전 확인해야 합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 크게 초과하므로, 낙찰 후 인수되는 채권이 없더라도 채무자의 다른 재산에 대한 압류, 가압류 등 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

용도 혼재: 건축물대장상 용도는 의료시설(한방병원)이나, 일반적인 표기는 근린상가로 되어 있어 추후 용도 관련하여 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

개발지구 내 입지: 은계공공주택지구의 성장과 함께 상권의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

활용 가능한 공간: 내부 공사가 진행 중인 점은 특정 업종(의료, 요양, 교육 등)에 맞춘 특화 공간으로 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리관계가 명확하며, 향후 건물뿐만 아니라 토지에 대한 권리까지 확보할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물이라는 장점과 대규모 택지 개발지구 내 상업 시설이라는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 내부 공사 진행 중으로 인한 원상 복구 또는 재공사 필요성, 미확인 임차인 관계, 그리고 감정가를 상회하는 높은 채권 총액은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

특히 유동화 물건이라는 점에서 경매 진행 과정이나 낙찰 후 소유권 이전 등기 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

1.10. 예상 입찰가 산정 (참고)

감정가: 135,200,000원

본 물건의 경우, 내부 공사 상태, 잠재적 임대차 문제, 높은 채권 총액, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본 물건의 위험 요소를 감안할 때, 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 명도 비용 및 예상 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 산출해야 합니다.

현 시점에서 제시 가능한 입찰가는 감정가 대비 70%~85% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가 분석 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.