나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52163 [1] 경기도 광주시 신현동 314-30 동서노블레스 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현1리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택 및 단지형 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 운행노선 및 배차정보 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트(경사)지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2017.7.18.)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌붙임 마감 등,
- 내 벽 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인의 양수인인 신청채권자로부터 2026. 5. 21.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건 사건번호: 성남지원 2025타경52163 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부채권 총액: 237,908,832원)

감정가: 230,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 314-30 동서노블레스 105동 1층101호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물일괄매각

토지 면적: 66.25㎡ (약 20.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2017년 7월 18일

전용 면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

층수: 총 4층 중 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현1리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 전원주택 및 단지형 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

다만, 운행 노선 및 배차 정보를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

이는 주거지로서 개발이 가능한 지역이나, 일부 환경 규제가 적용됨을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2022.07.27)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본 건 등기부상, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 지상권이나 유치권 등은 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등기 및 을2 주택임차권(박성희)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

선순위 권리: 등기부 상 '을2 주택임차권'은 '인수'로 기재되어 있으나, 아래 3.2항의 임차인 분석을 참고하시기 바랍니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 박성희

보증금: 223,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 12일

확정일자: 2021년 8월 4일

대항력: 있음 (등기부상 확인)

주의사항:

대항력 있는 임차인 박성희 씨는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 강력히 시사합니다.

등기부 상 '을2 주택임차권'은 '인수'로 기재되어 있으나, 상기 확약서 내용에 따라 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

(대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 경기도 광주시 신현동 일대는 비교적 최근에 개발된 단지형 다세대주택 및 전원주택 단지가 밀집된 지역입니다.

주거 쾌적성이 양호하며, 녹지 공간과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 전용면적 70.17㎡ (약 21.23평), 3층, 320,000,000원 (평당 약 150.7만원)

* 2026년 5월 1일 거래: 전용면적 84.74㎡ (약 25.64평), 1층, 465,000,000원 (평당 약 181.3만원)

* 2026년 5월 1일 거래: 전용면적 52.25㎡ (약 15.81평), 3층, 130,000,000원 (평당 약 82.2만원)

본건(59.31㎡, 1층, 2017년식)과 비교했을 때, 1층 거래 사례(84.74㎡, 465,000,000원)는 본건의 잠재적 가치를 높게 평가할 수 있는 근거가 됩니다.

특히 1층임에도 불구하고 평당 약 181.3만원의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가는 230,000,000원으로, 이는 최근 1층 사례 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

경기도 광주시 신현동은 신현1리 마을회관 인근 주택지대로서, 단지 내 상가 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설(마트, 병원, 음식점 등) 이용이 가능합니다.

정확한 편의시설 현황은 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 학군

인근에는 광주신현초등학교, 푸른솔중학교 등이 소재하며, 학군 정보는 자녀 교육 계획 시 고려 사항입니다.

자세한 학군 정보는 교육 관련 기관을 통해 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

비록 임차인이 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 계약 관계의 복잡성으로 인해 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

따라서 낙찰 후 임차인과의 원만한 협의 및 명도 진행이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 일부 환경 규제가 적용되어 있어, 향후 개발 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다. (가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)

* 신현동 지역은 교통 체증이 발생할 수 있는 구간이 일부 존재하므로, 출퇴근 시 소요 시간 등을 고려해야 합니다. (이는 일반적인 신현동 지역 특성이며, 본건 위치에 국한된 것은 아닐 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년식)이며 1층에 해당하는 물건입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 명확한 의사표시(대항력 포기)를 하여 인수 부담이 없다는 점입니다.

감정가는 230,000,000원이지만, 최근 1층 매매 사례 시세(84.74㎡, 4.65억원)를 고려하면 시세 대비 저평가된 가능성이 높습니다.

주변 주택지대의 개발 상태 및 교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 부담이 없는 물건으로, 명도 리스크가 상대적으로 낮습니다.

* 신축급(2017년식) 다세대주택으로 관리 상태 및 주거 쾌적성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 높아, 시세 차익을 통한 투자 수익률 증대가 기대됩니다.

* 1층 물건으로 어린 자녀가 있거나 노년층이 거주하기에 편리한 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 1층 매매 사례(84.74㎡, 4.65억원) 및 동 평형대의 최근 시세(3.2억원)를 고려했을 때, 본건(59.31㎡, 1층)의 적정 시세는 약 2.8억원 ~ 3.5억원 사이로 추정됩니다.

임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여,

현 시세 및 경매 시장의 경쟁 상황을 고려한 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 17% 이상 높은 금액이나, 시세 차익 확보를 위한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 경매 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.