나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1674 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 133 청솔마을 904동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 "청솔초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 미금역(분당선)(신분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건 내 12층 1202호서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 성남지원에서 진행하는 2025타경1674 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 성남시 분당구 금곡동 133번지에 위치한 청솔마을 904동 12층 1202호 아파트로, 감정가는 12억 3천만원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 이정식(이OO)입니다.

본 건물의 전용면적은 42.84㎡ (약 12.96평)이며, 토지면적은 40.30㎡ (약 12.19평)입니다. 건물은 1995년 9월 21일에 사용승인된 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 "청솔초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 원활하며, 단지 인근에 버스정류장이 있고 미금역(분당선, 신분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

지도 검색 결과, 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 비행안전제3구역(전술)에 해당한다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 27일자 삼성화재해상보험주식회사 근저당(57,500,000원)입니다. 매각으로 인해 이 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력이 있으며, 다수의 근저당과 압류가 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다. 본 건 경매 신청 채권은 이정식(이OO)이며, 등기부채권 총액은 596,840,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 금곡동은 분당 지역의 안정된 주거지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 미금역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구의 편의시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 총 20층 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 전용면적 42.84㎡(약 12.96평)이며, 건물의 사용승인은 1995년 9월 21일입니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 편리한 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지는 총 6개 동에 1027세대가 거주하고 있으며, 주차는 지상 12대, 지하 18대(총 255대) 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 토지이용계획 및 제한사항을 가지고 있습니다.

* 비행안전제3구역(전술)에 해당하여, 향후 소음이나 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 및 특정 용도(아파트 포함)의 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 대한 거래 허가 구역으로 다시 지정되어 있습니다. 이는 향후 매매 시점에 따라 절차가 복잡해지거나 거래가 제한될 수 있음을 시사합니다.

또한, 내부 구조도 및 이용 상태는 집합건축물대장상 표준적인 상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있어 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다. 임대 관계 또한 미상으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구의 우수한 교통 요지인 미금역 인근에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 주위 환경 및 편의시설 또한 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸될 예정이라 비교적 명확한 권리관계입니다.

다만, 비행안전구역 지정 및 토지거래허가구역 지정으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 제한사항은 향후 재산권 행사나 매매 시점에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미금역 초역세권 입지로 인한 탁월한 교통 접근성.

* 분당구의 안정적인 주거 환경 및 교육 인프라.

* 최근 거래 사례가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어, 적정 가격 투자를 통한 시세 차익 기대 가능.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(42.84㎡)의 아파트가 2026년 6월 및 7월에 각각 11억 2천만원과 11억 1천만원에 거래되었습니다. 이는 감정가(12억 3천만원) 대비 낮은 수준입니다.

이러한 시세 동향과 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가 평균(약 11억 1천 5백만원)을 상회하는 수준에서, 물건의 가치를 고려하여 11억 5천만원 내외로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 당일의 경쟁 상황 및 최신 시세 변동을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.