나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52222 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 19-4 더프라임 107동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 ""햇빛마을코아루아파트"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 구조(사용승인일자: 2018.03.19) 내 개별 세대로,
외벽 : 치장석 붙임, 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최석철)로부터 2026. 4. 10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경52222 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 초월읍 산이리 19-4, 더프라임 107동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 255,000,000원이며, 토지면적은 62.62㎡(약 18.94평), 건물면적은 72.17㎡(약 21.83평)입니다. 토지 지분과 건물 지분은 각각 62.625㎡, 72.17㎡입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장 상 사용승인일자는 2018년 3월 19일로, 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건이 소재한 경기도 광주시 초월읍 산이리 지역은 "햇빛마을코아루아파트" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건의 토지는 세장형의 평지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 22일 접수된 재단법인의 가압류(금 5,788,964원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황 및 등기부 요약 정보를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인으로는 정하영(보증금 0원, 전입 2023-09-25, 대항력 없음)과 주택도시보증공사(최석철)가 있습니다.

주택도시보증공사(최석철)는 보증금 270,000,000원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-02-09, 배당신고일자 2023-06-09, 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 주택임차권(최석철, 270,000,000원)은 '말소'로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서 참고사항에 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었음을 명시하고 있습니다.

이는 해당 임차인의 보증금 270,000,000원에 대한 대항력은 없으며, 임차권등기 역시 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (단, HUG의 최종 처리 결과에 따라 세부적인 절차가 진행될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 더프라임 아파트 단지 내 다세대주택으로, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제공된 주변 매매 정보들을 분석한 결과, 마마하이츠맨션(1995년식, 연립)의 경우 77.01㎡가 2026년 5월 6일에 9,200만원에 거래되었고, 95.76㎡가 2026년 5월 11일에 1,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 후자의 거래가는 면적 대비 매우 낮아 이상 거래일 가능성이 있습니다.

최근 신축된 다이브시티(2024년식, 다세대)의 경우 61.05㎡가 2026년 5월 13일에 4,200만원에 거래되었습니다.

본건(더프라임, 2018년식, 72.17㎡)의 감정가(255,000,000원)는 이러한 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시세, 건물의 개별적 상태, 또는 주변의 유사 물건이 모두 동일한 시점의 거래가 아니라는 점 등을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 주거 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가되었으나, 상세한 편의시설 및 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

이 지역은 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 제시된 주변 시설에 대한 정보는 제한적이며, 별도의 외부 지도 검색 등에서 특정 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 감정가와 제공된 주변 시세 정보 간의 괴리가 상당합니다. 특히 최근 거래된 신축 다세대주택(다이브시티)의 가격과 비교할 때, 본건의 감정가가 높게 설정된 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 향후 낙찰 후 되팔거나 임대 시 시세 차익이나 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

둘째, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 내용에 따라 권리관계는 명확해 보이나, HUG가 임차 보증금을 어떻게 처리하고 말소 절차를 진행하는지에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 확약서 상 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.

셋째, 토지이용계획상 자연보전권역 등 다양한 규제가 존재하므로, 건축물 증축, 용도 변경 등 추가적인 개발 행위 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용승인된 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

다만, 제시된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 지역의 정확한 시세와 본건 건물의 실제 상태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. HUG의 관련 확약 내용을 재확인하여 잠재적인 불확실성을 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건물 준공 연도가 비교적 최신(2018년)으로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 내용에 따라 임차권 등기 말소가 예정되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아 명도 관련 부담이 적습니다.

* 향후 해당 지역의 개발 가능성 및 신규 입주 물량 증가에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(마마하이츠맨션 77.01㎡ 9,200만원, 다이브시티 61.05㎡ 4,200만원)와 비교했을 때, 본건(72.17㎡)의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 현재 시장 상황과 주변 실거래가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세가 3.3㎡당 약 100만원~200만원 수준으로 추정될 경우 (JSON 데이터의 1500만원 거래 제외), 72.17㎡의 시장 가격은 약 7,217만원 ~ 14,434만원 범위로 예상될 수 있습니다.

그러나 이는 JSON 데이터의 단순 비교이며, 2018년 준공이라는 점, 그리고 감정가가 2.55억원이라는 점을 고려할 때, 실제 시세는 이보다 높을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 추가로 검토해야 합니다.

* 최근 1~2년 이내 본건과 유사한 조건(준공연도, 면적, 층수, 동호수 등)의 인근 다세대주택 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 본건 감정평가서 상의 평가 근거 상세 분석.

* 본건의 실제 내부 상태 및 하자 여부 직접 확인.

이러한 추가 정보 없이, 제공된 자료만으로 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 60~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 매우 높은 시세 괴리율을 감안하여 면밀한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있으나, 제공된 JSON 시세보다는 훨씬 높게, 그러나 감정가보다는 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

대략적인 참고 가격으로는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (단, 이는 매우 보수적인 추정이며, 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.