나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52160 [1] 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층101-444호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 ""하남종합 운동장"" 동측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
업무시설 및 상업시설, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 운동시설, 공원등이 소재하며 제
반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여
제반 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층-10층 건 중 101동 4층 444호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 강화유리창호 임.

이용상태

다락구조의 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 18미터, 북동측으로 로폭 약 45미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공
주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장
설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>

중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52160 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층 101-444호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

준공년도: 2020년

총 층수: 지하 5층, 지상 10층

해당층: 4층

총 세대수: 1126호

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 운동시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류(보행자전용도로)에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

다만, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지역으로 분류되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

주변 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 미사리조정경기장, 경정공원, 예봉산, 하남종합운동장 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 문OO(임차인 문정윤)에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부 상의 말소기준권리는 서울신용보증재단의 가압류(갑3, 2023-09-13 접수)입니다.

본 건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 주택임차권(을1, 채권자 겸 임차인 문정윤, 보증금 195,000,000원, 전입일자 2021-02-19)이 존재합니다.

이에 따라, 임차인 문정윤의 보증금 195,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

그러나 권리분석 요약표에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 선순위 임차권의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주: 실제로는 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.)

경매 채권자인 문정윤이 임차인이기도 하며, 해당 임차권이 말소기준권리보다 선순위인 점은 복잡한 권리관계를 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 미사강변 오벨리스크는 하남 미사지구의 중심 상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 주수요층인 직장인 및 1~2인 가구의 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

미사역과 인접한 역세권 입지이며, 주변 상업시설 이용이 편리하여 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 미사역(지하철 5호선)이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 자체적으로 기본적인 위생 급배수, 소방 설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

"하남종합운동장", 경정공원, 한강 등 주변 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 문정윤에게 지급해야 할 보증금 195,000,000원 중 미배당액이 발생할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

채권자와 임차인의 동일인: 경매 채권자(문OO)와 대항력 있는 임차인(문정윤)이 동일인이라는 점은 경매 절차 및 권리 관계 해석에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다.

제약 사항: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 향후 건물 이용 및 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 미사역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 주변 녹지 공간이 풍부한 점도 긍정적입니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 잠재적인 인수 부담액이 시세보다 높을 수 있다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

임차인이자 경매 채권자인 문정윤의 권리 관계가 복잡하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 인수되는 보증금의 정확한 금액 및 인수 절차에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

풍부한 생활 인프라: 주변에 상업시설, 공원, 운동시설 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

개발 잠재력: 미사지구 내 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 5월~7월 사이에 177,000,000원 ~ 191,700,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 217,000,000원이지만, 이는 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인 문정윤의 보증금 195,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 보증금 전액(195,000,000원)을 인수해야 한다면, 이는 현재 시세(약 183,000,000원)보다 높은 금액을 매입 후 추가로 부담해야 하므로 매우 불리한 조건입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 높은 인수 부담 위험을 반영하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 법원에서 정하는 최저매각가격(감정가의 80%로 가정 시 약 173,600,000원) 이하로 입찰을 고려하거나, 임차인과의 협상 또는 유찰 가능성을 염두에 두고 매우 낮은 가격으로 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

현 상황에서는 잠재적 인수 보증금(195,000,000원)을 고려했을 때, 낙찰받더라도 추가적인 비용 부담으로 인해 일반적인 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 금액에 대한 명확한 확인 및 법률 전문가의 자문을 거쳐 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.