나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1244 [1] 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1001호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형
공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제10층 제1001호 외 17개호로서,
(사용승인일: 2019.04.24)

외벽: 페어글라스 창호 등임
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비,
주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 제1,2종
근린생활시설 건부지(건물명: 퍼스트코리아)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(일
반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-134)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2.공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1244 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층1001호

용도: 지식산업센터

건물면적: 134.32㎡ (약 40.6평)

토지면적: 12990.30㎡ (약 3929.4평) (단지 전체 토지 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 444,000,000원

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄도시첨단산업단지' 내에 위치하며, 주위는 아파트형 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

* 도로접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 시설이 적용되고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2020-04-28, 권리금액: 2,964,000,000원)

* 총 채권액 (말소 대상): 3,584,666,746원 (근저당, 근저당공동담보, 압류, 가압류 등 경매 개시 전 말소 대상 권리 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요'만 언급되나 구체적 내용 없음)

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임. (금액이 미상이라도 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업시설, 주거단지 등이 혼재되어 있어 산업단지 배후 수요 및 지역 경제 활성화 효과를 기대할 수 있음.

* 주변 시설: 인근에 치동중학교가 소재하며, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역임. 동탄테크노밸리의 일부로, 관련 산업 및 지원시설이 집중되어 있음.

* 잠재적 혐오시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장형 축사 등)은 확인되지 않음. 다만, 동탄 지역 전체적으로 산업단지, 발전소 등이 인접해 있어 환경적 요인에 대한 고려는 필요할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 준공일: 2019년 04월 24일 (비교적 신축 건물)

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승용 및 화물용 승강기 설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 편의시설: 동탄도시첨단산업단지 내에 위치하여 관련 편의시설 및 근린생활시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 토지 소유권에 대한 등기가 아직 이루어지지 않은 상태임. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 예상되나, 명확한 대지권 확보 및 관련 서류 확인이 필요함.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 경매가 진행되는 물건으로, 관련 계약 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 시장 침체 가능성: 최근 지식산업센터 시장 전반의 침체 및 공급 과잉으로 인해, 본 건 역시 예상보다 낮은 가격에 낙찰되거나, 향후 공실 또는 매각에 어려움이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 계약 정보가 불명확하므로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄도시첨단산업단지 내에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 지식산업센터입니다. 입지적으로는 산업단지 내 우수한 교통망과 주변 상업/업무시설 인프라를 갖추고 있어 사업 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 권리관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

그러나 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 침체와 공급 과잉으로 인해 가격 하락 및 공실 리스크가 존재하며, 대지권 미등기 및 임대관계 미상이라는 확인이 필요한 사항도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 관리 상태 및 시설 면에서 유리할 수 있습니다.

* 동탄첨단산업단지 내 입지: 지속적인 개발이 이루어지는 동탄 지역의 산업단지 내 핵심 입지로, 향후 지역 발전 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 최저매각가 가능성: 시장 상황에 따라 감정가 대비 낮은 최저매각가격으로 진행될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익 또는 안정적인 임대수익률 확보 기회를 모색할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 하나의 자산으로 취득하므로, 향후 활용 및 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 본 건의 현재 감정가 444,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

하지만 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 침체와 과다 공급으로 인해 다수의 물건이 낮은 가격에 유찰되고 있는 상황을 고려할 때, 본 건 역시 경쟁 상황 및 입찰 의지에 따라 감정가 이하에서도 충분히 낙찰될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 동일 또는 유사 건물의 최근 실거래가 및 시세 현황 파악.

* 본 건과 유사한 면적 및 조건의 지식산업센터 임대료 수준 및 공실률 조사.

* 본 건의 예상 투자 수익률(ROI) 분석.

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 추이 분석.

이러한 시장 조사를 바탕으로, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인한 후, 현실적인 목표 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.