나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56091 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 151-1 신갈현대아파트 101동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재로서 수인분당선 신갈역 북서측 인근에 위치하는

신갈현대아파트 101동 4층 406호인바 본건 주위는 아파트단지, 업무 및

상가시설 등이 소재하는 지역로서 주위환경 및 생활시설에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고 부근에 시내 각 방향으로 연결되는 버스정류장이

소재하는 바 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 13층중 4층 일부로서

(집합건축물대장상 1997.06.04 사용승인)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.

내벽 : 세멘몰탈위 벽지 및 치장재 마감 등.

창호 : 샷시창 등.

이용상태

101동 4층 406호 아파트로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 고층아파트로서의 제반시설

구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로시설되어 있으며 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역,

성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.관계인 부재로 임대관계 미상임.

2.폐문 및 이해관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56091 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 151-1 신갈현대아파트 101동 4층 406호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.69㎡ (약 13.5평)

건물면적 (전용면적): 84.82㎡ (약 25.7평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보로는 명확히 확인되지 않으나, 전용면적 84.82㎡ 기준으로 판단됩니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본 건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 신갈현대아파트 101동 4층 406호로, 수인분당선 신갈역 북서측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 용이하며, 부근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.2. 주변 환경

본 건 주위는 아파트 단지, 업무 및 상가 시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경 및 생활 시설에 대한 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2020년 03월 13일 접수된 주식회사 엘엠케이자산관리대부의 근저당권 (을11) (채권금액 120,000,000원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 주식회사 엘엠케이자산관리대부의 근저당권

* 삼성카드의 가압류 (2025-03-25)

* 서울누리새마을금고의 임의경매개시결정 (2025-05-22, 본건 경매 개시)

* 용인세무서장의 압류 (2025-08-28)

* 기타 등기된 채권 질권 설정 등.

등기부채권 총액은 157,260,141원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'만 기재되어 있으며, 명확히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-09

* 확정일자: 2021-12-30

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 단지는 아파트 단지, 업무 및 상가 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 수인분당선 신갈역이 인근에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 주요 편의/교육 시설

주변 상업시설, 마트, 병원 등을 이용할 수 있으며, 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신갈현대아파트 (인성마을현대)

사용승인일: 1997년 06월 04일

단지 규모: 총 2개동, 293세대

세대당 주차: 총 166대 (세대당 약 0.56대)

5.2. 관리사무소 연락처

031-285-1575

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 노후화

본 아파트는 1997년에 사용 승인되어 건축된 지 약 30년이 경과한 노후 단지로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지역 지구 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 기타

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 주변 시설 변화에 따른 잠재적 영향은 현장 조사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 아파트로, 수인분당선 신갈역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 주변으로 아파트 단지와 상가, 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계는 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금은 없습니다. 비록 건축 연차가 오래되었지만, 우수한 입지와 교통 여건을 갖춘 실거주 및 투자 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 신갈역 이용이 편리하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이: 기본적인 생활 인프라와 교통 환경이 우수하여 실거주 만족도가 높으며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 용인시 개발 잠재력: 용인시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획으로 인한 수혜가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 470,000,000원

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 동일 면적인 84.82㎡(약 25.7평) 아파트가 2026년 6월 30일 3층에서 680,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 높은 시장 가치를 시사합니다.

본 물건의 권리상 인수되는 부담이 없으며, 역세권 입지 및 생활 환경을 고려할 때 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 실제 입찰가는 아파트의 정확한 내부 상태(수리 여부, 확장 여부 등), 현장 방문을 통한 시세 재확인, 그리고 입찰 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 시장 가격 수준인 6억 8천만원을 상회하는 가격보다는 감정가와 시장 가격을 고려하여 약 500,000,000원 ~ 580,000,000원 사이에서 입찰가격을 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.