나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55855 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 116-2 드림랜드아파트 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 소재 ""신갈중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트 및 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 인근에 위치하며 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 중 제102동 제6층 제602호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 미상,
창호 : 하이샤시 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 토지로서 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외 및 남측으로 노폭 약 15m 내외, 북측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역(행위제한(건축물의 건축, 토지의 분할))<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55855 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 116-2 드림랜드아파트 102동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 467,000,000원

토지면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평) - 전용면적

아파트 단지 총면적: 28,674.12㎡ (약 8,662.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 소재 "신갈중학교" 동측 인근에 위치합니다.

인근에 아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 15m, 북측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2014년 8월 1일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을11)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 근저당권부채권질권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 644,700,000원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 등기부상 명확히 확인되지 않는 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 늘 확인해야 합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변에 아파트 단지 및 각급 학교, 다양한 근린생활시설(상가, 병원, 음식점 등)이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

신갈중학교, 신갈초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 생활권 내에서 필요한 대부분의 서비스를 이용할 수 있는 지역입니다.

일반적인 주거지역 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며, 15층 건물 중 6층에 위치합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 미상, 창호는 하이샤시 창호로 마감되었습니다.

아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

드림랜드아파트는 총 2개동, 299세대로 구성되어 있으며, 1992년 8월 5일 사용승인되었습니다.

단지 내 부대복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차는 지상 12대, 지하 7대, 총 210대가 가능합니다. 전기차 충전기는 지상에 4대 설치되어 있습니다.

인근에는 만골공원과 같은 녹지 공간이 있습니다.

주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하며, 여러 금융기관의 채무가 설정되어 있습니다. 경매 절차상 대부분 소멸되지만, 혹시 모를 예외 사항이나 인수 부담이 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

건물 노후도: 1992년 사용승인된 건물로 30년 이상 경과되어 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

잠재적 임차인: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 확인 시 미등기 임차인이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지이용계획: "정비예정구역(행위제한(건축물의 건축, 토지의 분할))"으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 드림랜드아파트 102동 6층 602호로, 전용면적 84.72㎡(약 25.63평)의 아파트입니다. 1992년 준공되어 다소 노후된 편이나, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거지역에 속합니다.

감정가는 4억 6천 7백만원이며, 최근 실거래가는 2026년 6월에 동일 면적 9층이 4억 8천 8백만원, 11층이 4억 9천 4백만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 높은 수준으로, 현재 시세가 감정가를 상회하고 있음을 시사합니다.

권리관계상 다수의 채무가 존재하나, 매각으로 소멸되는 권리만 있어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과한다는 점은 주목할 필요가 있습니다.

'정비예정구역' 지정으로 인한 향후 개발 가능성과 함께 행위 제한이라는 리스크 요인을 동시에 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신갈동 지역 내 안정적인 아파트 수요층 확보가 가능한 입지입니다.

단지 자체적으로도 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 주변의 교육 및 근린 생활시설 접근성이 좋습니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 대비 저평가 가능성은 낮으나, 안정적인 가치 상승 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 명도를 완료하면 소유권을 명확히 확보할 수 있습니다.

장기적으로 '정비예정구역' 지정이 개발 호재로 작용할 가능성이 있습니다 (단, 구체적인 개발 계획 및 행위 제한 내용 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 6일: 48,800만원 (84.72㎡, 9층)

* 2026년 6월 26일: 49,400만원 (84.72㎡, 11층)

감정가: 467,000,000원

본건은 6층으로 최근 거래된 9층, 11층보다 낮은 층에 해당하나, 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 권리 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 경매 최저매각가격(감정가의 70~80% 또는 그 이하로 책정될 수 있음)을 확인한 후, 최근 실거래가를 참고하여 경쟁 가능성을 판단해야 합니다.

본 물건의 현재 최저매각가격이 감정가(467,000,000원) 또는 그 이하로 책정되었다면, 보수적으로 접근하여 감정가 수준에서 입찰을 고려하거나, 시장 상황에 따라 조금 더 높여 입찰하는 전략을 사용할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 490,000,000원

(본 입찰가는 최근 시세 추이 및 감정가를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 최저매각가격 및 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.