나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55921 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 7층709호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향납읍 하길리 소재 '하길중학교,하길고등학교' 북측 근거리에 소재하며 주위는 향남2지구 내 상업시설, 아파트단지, 나지 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 북측 원거리에 ITX '향남역', 북서측으로 '발안I.C'와 국도 39호선, 국도82호선이 지나는 등 양호한 편임.

건물의 구조

2018년 5월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/11층 내 제7층 제 709호로서,

- 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

건축물 현황도면 및 인근 호 탐문결과 생활형 숙박시설(방1, W.C, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지설비, 엘리베이터, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 중로(약20미터 이상)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(향남2지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 수원지방법원 2025타경55921 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 7층709호

1.1. 3.용도: 숙박시설

1.1. 4.감정가: 97,000,000원

1.1. 5.토지면적: 6.40㎡ (약 1.94평)

1.1. 6.건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

1.1. 7.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 9.채권자: 키엔스코리아주식회사

1.2. 건물 세부정보

1.2. 1.건물 구조 및 사용승인: 2018년 5월 17일 사용승인된 철근콘크리트 구조 평지붕 지하2층/11층 건물 내 제7층 제 709호.

1.2. 2.건물 이용 상태: 건축물 현황도면 및 탐문 결과, 생활형 숙박시설(방 1, W.C, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

1.2. 3.설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지설비, 엘리베이터, 지하주차장 등을 갖추었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리에 소재하며, '하길중학교, 하길고등학교' 북측 인근에 위치함. 주변은 향남2지구 내 상업시설, 아파트 단지, 나지 등이 혼재된 상업지대임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 북측 원거리에 ITX '향남역'이 소재함. 또한, 북서측으로는 '발안IC'와 국도 39호선, 국도 82호선이 지나 교통 환경은 양호한 편임. ITX 향남역은 서해선에 속하며, 2024년 11월 2일 개통되었음.

2.3. 도로 상황

남서측으로 중로(약 20미터 이상)에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전(신탁등기 말소), 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 대부분 매각으로 말소될 예정임.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 화성우리신용협동조합의 근저당권(채권최고액 55,500,000원)임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원임. 임대관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차인의 유무, 대항력 유무 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 소재한 향남2지구는 상업시설과 아파트 단지가 혼재된 지역임. 주변에는 홈플러스 향남점이 재개장하여 지역 주민들의 생활 편의를 돕고 있음. 또한, 다양한 골목형 상점가들이 지정 및 운영되고 있어 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있음.

4.2. 상권 특성

향남2지구는 택지개발지구로 지정되어 있어 지속적인 발전 가능성을 지닌 지역임. ITX 향남역이 개통(2024년 11월)하면서 교통 접근성이 향상되었고, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음. 그러나 일부 기사에서는 상권이 쇠퇴기라는 분석도 있어, 창업 시 유의가 필요하다는 점도 함께 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본 물건 북측 인근에 하길중학교와 하길고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 주변 교통 시설

ITX 향남역이 북측 원거리에 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량으로는 발안IC와 국도 39호선, 82호선 진입이 용이함.

5.3. 기타 편의 시설

주변에 아파트 단지가 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 홈플러스 향남점과 같은 대형마트도 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리보다 선순위는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 이에 대한 추가적인 조사가 필요함.

6.2. 물건 자체 리스크

공부와의 차이는 없으나, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자 확인 및 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

향남읍 일대에서 폐기물 처리 시설, 소각장 증설 등 환경 관련 민원이 발생하는 사례가 보도된 바 있음. 또한, 쓰레기 무단 투기 문제 등 주거 환경에 대한 부정적 요인이 일부 존재할 수 있음. 따라서 해당 물건지 주변의 환경 리스크를 다각적으로 검토할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남2지구에 위치한 생활형 숙박시설로, 2018년 신축된 건물에 해당함. 주변에 학교와 교통 시설이 비교적 잘 갖추어져 있고, ITX 향남역 개통으로 교통 접근성이 향상된 점은 긍정적임. 감정가는 97,000,000원이며, 등기부상 인수되는 권리는 없어 보이나, 지상권 등 추가 확인 사항이 있음. 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 주변 환경에 대한 잠재적 리스크는 존재함.

8. 투자 포인트

8.1. 장점 요약

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)에 해당함.

* 향남2지구라는 신도시의 이점을 누릴 수 있음.

* ITX 향남역 개통으로 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됨.

* 주변 교육 시설(하길중, 하길고)이 인접하여 주거 환경으로 적합함.

8.2. 개선 가능성

* 임대관계 미상으로 인한 명도 이슈 해결 시 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 향남2지구의 지속적인 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제시된 감정가는 97,000,000원임. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외함. 주변 유사 물건의 시세 및 최근 실거래가 정보, 그리고 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 다만, 제공된 자료만으로는 정확한 시세 파악이 어려워 추가적인 주변 시세 조사가 필요함.

9.2. 제안 입찰가

정확한 시세 분석 없이는 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 것을 권장함. (예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.