나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55932 [1] 경기도 오산시 금암동 515 세교데시앙포레 604동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 금암동 소재하고, ""문시초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통시
됨.

교통상황

본건 단지로 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 중
제8층 제803호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 "" 내부구조도 등""를 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2013-04-22)(문시초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(5구역:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도고시)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유물산포지:오산시 금암리
지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경55932 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 오산시 금암동 515, 세교데시앙포레 604동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 478,000,000원

* 토지면적: 76.62㎡ (약 23.18평)

* 토지지분: 76.62㎡ (약 23.18평)

* 건물면적: 123.18㎡ (약 37.26평)

* 전용면적: 123.18㎡ (약 37.26평)

* 분양면적: 본건 개별 호수의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 상상인저축은행

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 주의사항: (별도 명시된 특이사항은 없습니다.)

2. 입지조건

본 물건이 소재한 경기도 오산시 금암동은 "문시초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다. 단지 내로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건축 구조: 본 건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 8층에 위치한 803호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지 내 도로를 통해 외부 도로와의 연계가 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문시초), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계를 분석한 결과, 다음과 같은 사항을 확인하였습니다.

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2014년 10월 6일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 국민은행 근저당, 상상인저축은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 동화성세무서장 압류, 그리고 본 경매를 개시한 상상인저축은행의 임의경매(갑7) 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (별도 언급된 지상권은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이봉연

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2013-11-13

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 임차인: 한상길

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2013-11-13

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-08-01

* 권리분석 요약: 두 명의 임차인이 모두 대항력을 가지고 있으며, 전입일자(2013-11-13)가 말소기준권리(2014-10-06)보다 앞섭니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 대항력이 있다는 사실 자체만으로도 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 단지 주변으로는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있어 단지 내에서의 생활 만족도를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 물건지 인근에 문시초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 해당 학교 주변은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통망: 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와의 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 쾌적성: 녹지 공간 및 공원이 주변에 조성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 존재입니다. 비록 낙찰자가 보증금을 인수할 법적 의무는 없다고 명시되어 있으나, 임차인과의 원만한 명도를 위해서는 추가적인 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 주변 지역에 혐오시설이나 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 통상적인 도시 계획 및 지역 정보를 고려할 때 특별히 우려할 만한 시설은 현재 파악되지 않고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 금암동의 중심부에 위치하며, 우수한 입지 조건과 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 신축 아파트로서 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 관련 불확실성은 반드시 고려해야 할 사항입니다. 법적 인수 금액은 없으나, 실제 명도 과정에서의 리스크를 면밀히 검토한 후 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 오산시 금암동은 주거 선호도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 교육, 교통, 편의시설 접근성이 우수하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 경매 시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 123㎡)의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준으로 약 40,000만원에서 43,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 47,800만원으로, 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인 두 명(이 , 한 )이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용적 부담을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 범위를 중심으로 하되, 명도 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 약 41,500만원에서 43,000만원 사이 를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. (낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 시간을 감안하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.