나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55928 [1] 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 능동 소재""능동고등학교""북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼성되어 있는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 4층 412호로서
(사용승인일 : 2013.12.19)

외벽 : 콘크리트프리캐스트 패널 등 마감.
내벽 : 벽지 붙임 및 타일붙임 마감 등(탐문사항)
창호 : 시스템창호.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 이용상황은 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급 배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지상 및 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 같은 높이의 사각형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 35미터, 북서측 및 남동측으로 폭 20미터의 포장도로에 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)
(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55928 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-3 동탄푸르지오시티 4층412호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

건물면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2013년 12월 19일 (준공 13년차)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당함.

* 인접 도로: 남서측으로 폭 35미터, 북서측 및 남동측으로 폭 20미터의 포장도로에 3면이 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 27일자 화성시의 압류.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 순위 임차권등기 (주택임차권)

* 임차인: 김도윤

* 보증금: 135,000,000원

* 전입일자: 2021년 7월 7일

* 확정일자: 2021년 4월 30일

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수 보증금 합계: 135,000,000원 (매수인이 인수해야 할 금액).

* 채권자: 김OO (강제경매).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-07

* 확정일자: 2021-04-30

* 대항력: 있음

* 특이사항: 배당신고일자 2025-02-13, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 상업 시설: 건물 자체 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

* 주요 시설: "능동고등학교"가 인근에 위치하며, 생활 편의시설(마트, 은행 등) 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 언급이나 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 쓰레기 소각장 및 매립장 등 환경 기초 시설 관련 주민 민원 및 갈등이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 지하2층, 지상20층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 31.80㎡(약 9.62평)입니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 지상 및 지하 주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 준공 연차: 2013년 12월 19일 준공으로, 약 13년차 건물이므로 현재 건물의 관리 상태 및 주요 설비의 노후도를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변 편의시설: 능동고등학교 인근에 위치하며, 마트, 은행, 병원, 다양한 식당가 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 135,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 현재 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용합니다.

* 건물 연차: 13년차 건물로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 동탄푸르지오시티 내 오피스텔로, 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 2천 7백만원이나, 대항력 있는 임차인이 1억 3천 5백만원의 보증금을 보유하고 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이 인수 보증금을 최우선적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력: 인수 보증금 135,000,000원을 고려하더라도, 현재 시세(매매 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원) 대비 잠재적인 투자 가치가 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 능동 지역의 오피스텔 및 주거 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 127,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 135,000,000원입니다. 이는 본 건의 감정가보다 높은 금액이므로, 최소한 인수 보증금 이상의 금액으로 입찰해야 보증금 손실을 피할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 유사 면적대의 동탄푸르지오시티 오피스텔 매매 시세는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 범위로 형성되어 있습니다.

따라서, 인수 보증금 135,000,000원을 우선적으로 고려하고, 현재 시세 수준을 반영하여 140,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 인수 보증금을 충당하고 소액의 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

실제 입찰가 산정 시에는 명도 비용, 취득세, 법무사 비용 등 추가적인 경비와 예상되는 임대수익률을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.