나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55977 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 298-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용천초등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 기호(1)까지 차량진출입 가능하며 노선버스정류장이 인근에 소재하나 배차간격등
으로 보아 대중교통여건 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로서 일부 토목공사가 진행중이다 중단상태의 건축허가지임.
기호(2) : 부정형 완경사지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 천리 298-2번지 및 298-5번지를 통해 폭 약5-6m의 도로와 접함.
기호(2) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2025-01-24)<공공주택 특별법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전
산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역, 도시
관리계획 입안중(2023-11-15)(「 공공주택 특별법 」제10조 및 제11조 공고지역, 행위
제한 확인요망)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.은 일부 토목공사가 진행중이다 중단상태의 건축허가지임
3. 목록2.는 개발행위허가 및 건축허가는 현재까지 유효한 것으로 조사되나 허가의 승계, 변경, 취소 등에 관하여 관할 행정기관에 재확인 요함.
4. 목록1.의 진입로 부분은 중장비 등으로 차단된 상태로 '유치권행사중'이란 문구가 있음(감정평가서 참조)
5. 목록2.는 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경55977 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2025타경55977 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 298-3

용도: 임야

감정가: 1,115,094,000원

토지면적: 3354.00㎡ (약 1014.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신도농업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 주요 권리내역

등기부상 말소기준권리: 2023년 6월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 840,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 ""용천초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 기호(1)은 북동측으로 천리 298-2번지 및 298-5번지를 통해 폭 약 5-6m의 도로와 접합니다.

기호(2)는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전: 문용석 (1970-04-17), 이성만 (2021-01-08), 주식회사케이앤에이개발 (2021-03-12)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023-06-16, 840,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 신도농업협동조합 (2025-05-15, 752,711,838원)

압류: 동화성세무서장 (2025-07-22)

등기부채권 총액: 840,000,000원

3.2. 권리분석 의견

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 특이사항으로 '유치권'이 명시되어 있으므로 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용인시 처인구 이동읍 지역은 현재 개발이 진행 중이거나 예정된 지역이 많습니다.

특히, 인근에 대규모 개발 사업(반도체 클러스터 국가산업단지, 공공주택지구 등)이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

그러나, 해당 지역은 생활폐기물 소각장, 산업폐기물 소각장, LNG 발전소 등 혐오시설 또는 환경 영향이 우려되는 시설들의 집중이 논의되거나 추진되는 지역으로, 이에 대한 주민 민원 및 환경적 이슈가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

인근에 용천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 개발 계획

본건 토지는 공공주택지구(2025-01-24) 및 도시관리계획 입안 중 지역으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 개발 가능성이 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 행사

목록1.의 진입로 부분이 중장비 등으로 차단된 상태이며, '유치권 행사중'이라는 문구가 확인되었습니다. (감정평가서 참조)

이는 본 건의 명도 및 사용에 있어 큰 장애물이 될 수 있으며, 유치권 성립 여부 및 해결 방안에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 진행 중인 공사 및 건축 허가

목록1.은 일부 토목공사가 진행 중이나 중단된 상태의 건축 허가 부지입니다.

목록2.는 개발행위허가 및 건축허가가 유효한 것으로 조사되었으나, 허가의 승계, 변경, 취소 등에 관하여 관할 행정기관에 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 맹지 (목록2.)

목록2. 토지는 맹지이므로, 건축 및 개발 시 인접 토지와의 도로 통행권 확보가 선행되어야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 공익용산지, 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중 지역으로 행위 제한 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 관련 이슈

본건 지역은 대규모 생활폐기물 소각장 건설 등 혐오시설이 집중되거나 계획되어 있어, 지역 주민들의 민원 및 개발 제한 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 환경 이슈는 향후 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 이동읍에 위치한 임야로, 주변 환경은 보통 수준이나 인근 대규모 개발 사업으로 인해 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

하지만, '유치권 행사중'이라는 명확한 표시와 중단된 공사, 맹지라는 점은 상당한 투자 리스크로 작용합니다.

특히 유치권 문제는 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 높이므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

또한, 지역 내 혐오시설 집중 논란은 환경 문제 및 주민 반발로 이어져 개발 계획의 불확실성을 증대시킬 수 있습니다.

개발 허가 사항에 대한 행정기관 재확인 및 맹지 해소 방안 마련 또한 필수적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 대규모 개발 사업(국가산업단지, 공공주택지구)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 토지이용계획상 개발 가능 지역으로 지정되어 있음 (도시지역, 공공주택지구 등)

* 향후 지역 개발 시 도로망 확충 등 기반 시설 개선 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 1,115,094,000원입니다.

본 건은 유치권, 맹지, 진행 중단된 공사 등 중대한 하자가 존재하므로, 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 유치권 문제 해결 비용, 맹지 해소 비용, 각종 개발 인허가 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 유치권 해소 방안 및 관련 비용 산출, 행정 절차 확인 후 결정해야 할 것입니다.

현재로서는 권리 분석 및 현장 답사 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 임차인 현황 관련 주의사항:

제공된 정보 상 임차인은 없는 것으로 파악되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.