나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56047 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 888-2 꽃뫼노을마을대동아파트 233동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 ""장안고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
공동주택(아파트)단지, 학교등이 소재하는 주택지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 지하1/지상23층 건물내 제3층 제303호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 남동측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(정자지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가
축사육제한구역, 상대보호구역(2012-05-29)(장안고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구
역(명인중학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(명인초등학교(수원교육지원청문의)), 상
대보호구역(송림초등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(창의나라유치원(수원교육지원
청문의)), 절대보호구역(명인중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56047 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 888-2 꽃뫼노을마을대동아파트 233동 3층 303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 400,000,000원

* 토지면적: 32.14㎡ (약 9.72평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 장안고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트)단지, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 시됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 유사 정방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있고 남동측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(정자지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(장안고등학교 등), 절대보호구역(명인중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2015-04-07, 권리금액: 176,400,000원)

* 총 채권액: 970,258,605원 (말소 예정 권리 포함)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교들이 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지의 특성상 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 장안고등학교, 명인중학교, 명인초등학교, 송림초등학교, 창의나라유치원 등 다수의 교육기관이 인근에 소재합니다.

* 교통: 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 정자시장 등 지역 상권이 인접해 있어 다양한 생활용품 및 식료품 구매가 용이합니다. 또한, 정자3동 행정복지센터 등 관공서 이용도 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화된 자산으로, 채권 금융기관과의 절차 진행에 있어 일반적인 경매와는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 동일한 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차의 진행 상황과 최종 낙찰 시 발생할 수 있는 변수를 신중하게 검토해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 임차인의 보증금 및 월세가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 장안구 정자동의 아파트로서, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 그러나 유동화 물건 및 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성과 임대 관계 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다. 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 시 잔여 채무에 대한 추가 변제 책임이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 다수의 교육시설 인접으로 인한 학군 프리미엄 기대

* 경매 최저가 대비 상당한 가격 메리트 발생 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 권리 분석에 따른 낙찰 후 예상 비용(명도 비용, 세금 등) 산출, 그리고 중복 사건 및 유동화 물건으로서의 특수성을 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 감정가 4억 원 대비 높은 총 채권액(약 9.7억 원)을 고려할 때, 낙찰 후에도 채권자의 추가 변제 요구가 있을 수 있음을 유의해야 합니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.