나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56093 [1] 경기도 수원시 장안구 하광교동 산15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛감정 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 하광교동 소재 ""하광교소류지"" 남측에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하나, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때
제반대중교통의 이용은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 자연림 및 일부 소류지, 현황도로 등임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발
제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 상수원보호구역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56093 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 하광교동 산15

용도: 임야

감정가: 310,104,000원

토지면적: 5,256.00㎡ (약 1,590평)

토지지분: 5,256㎡ (약 1,590평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 하광교동에 위치하며, "하광교소류지" 남측에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 접근 도로

본건 남측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 1970-03-31 소유권 이전 (김갑경)

* 갑2: 1987-10-13 소유권 일부 이전 (이영주)

* 갑3: 2017-04-12 이영주 지분 전부 이전 (방순정) - 협의분할에 의한 상속

* 갑4: 2024-04-26 김갑경 지분 전부 이전 (김은아) - 협의분할에 의한 상속

* 갑5: 2025-05-21 임의경매 (김은아) - 말소기준권리, 공유물분할을 위한 경매 개시 결정

등기부채권 총액은 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 그 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 임야로서, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 상업적 기능보다는 자연환경 및 주거 지역과 혼재된 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 하광교소류지 인근에 위치해 있습니다.

* 수원시 장안구에는 공공시설, 도서관(바른샘도서관, 지혜샘도서관 등), 체육시설, 공원(숙지공원 등) 등이 분포되어 있으나, 본건과의 직접적인 접근성은 떨어질 수 있습니다.

* 경동원 놀이터와 같은 아동복지시설이 인근에 있습니다.

* 영농폐기물 수거 활동이 이루어지는 지역으로, 친환경적 관리가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

주변 주거 환경은 보통 수준이며, 생활 편의시설에 대한 접근은 차량 이용이 필수적으로 보입니다. 대중교통 이용의 불편함으로 인해 차량을 통한 이동이 중요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 상수원보호구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태에 해당합니다. 이는 향후 토지 개발 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 공유물 분할 경매 특성

공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 추후 재산권 행사 과정에서 협의가 원만하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으며, 그 내용이 명확히 파악되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 해당 지역에 특화된 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 유해 시설 등)에 대한 구체적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 수원시에는 자원회수시설(소각장)이 존재하나, 본건과는 지리적으로 떨어져 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 하광교동에 위치한 임야로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 감정가는 3억 1천만 원대이며, 약 1,590평의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재된 지역이며, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 본건은 도시지역 내 자연녹지 지역에 해당하며, 개발제한구역, 상수원보호구역 등 여러 중첩 규제를 받고 있어 토지 이용의 제한이 많습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다. 공유물분할 경매의 특성상 향후 공유자 간의 원만한 협의가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 장안구의 입지: 장안구는 도시의 발전 잠재력이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 공유물분할 경매를 통한 가격 경쟁력: 일반 매각 대비 유리한 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 향후 토지 이용 계획 수립 시 다양한 가능성을 고려할 수 있습니다 (단, 엄격한 토지 이용 규제 확인 필수).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가 및 실거래가 비교

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석

* 본건의 토지 이용 제한 사항 및 개발 가능성 평가

* 공유물 분할 경매의 특성상 공유자 간 협의 가능성 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 리스크 반영

특히, 본건은 여러 개발 제한 구역에 묶여 있어 개발 수익성을 신중하게 평가해야 하며, 이를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.