나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1205 [1] 경기도 화성시 반월동 868 신영통현대타운 207동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 ""동학중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 아파트지대로서 남측으로는 창고 및 공장 지대가 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층~지상 18층 건물 중 제8층 제801호로서,
(사용승인 : 2002.03.15.)

외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 플라스틱 이중창 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 편입니다.

이용상태

아파트로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰,
평가전례 등을 참조한 것으로서 현황과 다소 다를 수도 있으니 경매 진행시 참조하시기
바랍니다(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북측 및 동측으로 노폭 약 12~15미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1205 (1)

소재지: 경기도 화성시 반월동 868 신영통현대타운 207동 8층801호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

토지지분: 57.882㎡ (약 17.51평)

건물면적: 119.79㎡ (약 36.23평) (공급면적 추정)

건물지분: 119.79㎡ (약 36.23평)

*참고: 건물면적 119.79㎡는 공급면적 기준으로 추정되며, 정확한 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층~지상 18층 건물 중 제8층 제801호

사용승인일: 2002년 03월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 "동학중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 아파트지대입니다. 남측으로는 창고 및 공장 지대가 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북측 및 동측으로 노폭 약 12~15미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 단지로 출입하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 08월 21일 접수된 정희준의 근저당권 (채권최고액 120,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

본 경매의 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 별도의 임차인 내역은 없으나, 현황조사(또는 조사된 내용)에 따르면 임차인 이 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 개요나 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다. (단, 통상적인 아파트 경매에서는 이러한 권리가 낙찰자에게 인수되지 않는 경우가 많으나, 최종 확인 요망).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 및 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하며, "이마트에브리데이 신영통점"이 도보 가능한 거리에 위치합니다 (약 582m). 대형마트 및 백화점 등은 인근 병점, 영통지구 등으로 이동 시 이용 가능합니다.

4.2. 교육 및 의료시설

"동학중학교"가 도보 약 187m 거리에, "동학초등학교"가 도보 약 295m 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 종합병원 등 대규모 의료시설은 차량 이동이 필요한 거리입니다.

4.3. 주거 환경

본건이 속한 "신영통현대타운2단지"는 2002년에 준공된 아파트로, 총 1,220가구, 16개 동, 최고 18층 규모입니다. 단지 내 도로는 잘 정비되어 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후화

준공연도가 2002년으로, 건축된 지 24년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 점진적으로 발생할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 영향

본건 아파트 단지 남측으로 창고 및 공장 지대가 소재하고 있어, 이로 인한 소음, 분진, 악취 등 생활 환경에 일부 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 화성시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지) 관련하여 타 지역에서는 주민 갈등 및 환경 문제 등이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지(반월동 868) 바로 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5.3. 법적/이용 제한

토지이용계획상 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 다수의 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 등 토지 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 시장 전망

화성시 반월동 일대는 신축 아파트 단지들이 다수 공급되고 있어 도시 경쟁력이 강화되는 지역입니다. 본건이 속한 신영통현대타운2단지의 3.3㎡당 평균 시세는 1,102만원으로, 화성시 평균(1,778만원) 및 인근 신축 아파트 시세 대비 상대적으로 낮아, 가격 상승 잠재력이 있습니다.

6.2. 가치 상승 요인

* 안정적인 아파트 단지 내 위치 및 주위 주거 환경.

* 동학초·동학중학교 등 교육 시설 접근성 우수.

* 인근 신축 단지 대비 상대적으로 낮은 시세로 인한 가격 상승 여력.

* 권리 분석상 명확한 권리 관계와 인수 부담이 적은 물건.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반월동에 위치한 신축 현대타운 아파트 내 119.79㎡(약 36.23평)의 물건으로, 감정가 4억 3천만원에 경매가 진행 중입니다. 동학초·동학중학교 등 교육 환경이 우수하고, 이마트에브리데이 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 건물은 2002년식으로 노후화가 진행되었으나, 내부 관리가 대체로 무난한 것으로 파악됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 점은 투자 측면에서 긍정적입니다. 다만, 남측 공장 지대 인접 및 화성시 전반의 환경 이슈 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다. 주변 신축 단지 대비 상대적으로 낮은 시세와 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 430,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점, 그리고 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 합리적인 수준의 입찰가가 산정될 것으로 예상됩니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 단지 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하는 것이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.