나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33549 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-8 제니스빌17차 4층 403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택(도시형생활주택) 및 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2020.06.10 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제403호로서,
- 외 벽 : 파벽돌 붙임 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상에 주차장이 있습니다(1층 필로티).

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 325-8 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-389호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
심곡동 325-9 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-389호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
심곡동 325-27 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
심곡동 325-28 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부천지원 2025타경33549 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 325-8 제니스빌17차 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 302,000,000원

토지면적: 39.38㎡ (약 11.91평)

건물면적: 52.43㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 06월 10일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "심곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택(도시형생활주택) 및 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 5월 21일자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 시 소멸 가능)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 28일

* 확정일자: 2021년 07월 05일

* 배당신고일자: 2023년 08월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 존재하나, "대항력 없음"으로 표기됨. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 임차권 소멸에 중요함.

* 임차인: 한기천

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 08일

* 확정일자: 2024년 07월 08일

* 배당신고일자: 2025년 06월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 130,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 항목은 법원의 해석 또는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 고려 필요)

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1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 특성을 고려할 때, 인근에 심각한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 외부 지도 서비스 등을 통한 상세 확인이 필요합니다. (본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 검색은 불가합니다.)

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1.4. 생활정보

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* 교육시설: 심곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 건축물 상태: 2020년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 1층 필로티 구조로 주차 공간이 확보되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 한기천 임차인은 대항력이 있어 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 매입 비용에 포함되어야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차권의 불확실성: HUG의 임차권은 등기부상 존재하나 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 결정됨을 명시하고 있어, HUG의 동의가 없을 경우 320,000,000원의 보증금을 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다. (단, HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려할 때, 말소 동의 가능성도 존재합니다.)

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이에 따라 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정된 점을 유의해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 심곡초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 부담과 HUG 임차권의 잠재적 인수 위험이 존재하며, 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 잠재적 인수 금액을 고려할 때, 투자 가치는 신중하게 판단해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물(2020년 준공)로 최신 설비 및 현대적인 주거 환경 제공.

* 심곡초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 지역으로서 안정적인 수요 기대.

* 인근 교통망이 무난하여 출퇴근 및 생활 편의성 확보.

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1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정평가액은 302,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 건물 연식(2000-2002년)이 본건(2020년)보다 오래되었음에도 불구하고, 일부 거래 사례에서 본건 감정가 대비 현저히 낮은 금액을 나타내어 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다. 따라서 감정가격을 기준으로 잠재적 가치를 추정합니다.

가장 확실하게 인수해야 할 보증금은 대항력 있는 임차인 한기천의 130,000,000원입니다. HUG의 임차권은 말소 동의 여부에 따라 인수 여부가 결정되나, 최악의 경우 320,000,000원까지 추가로 인수해야 할 위험이 있습니다.

투자 수익률 확보를 위해 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가격을 초과하지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추정 시장 가치: 감정가액 302,000,000원 수준으로 가정

* 총 인수 비용 목표: 추정 시장 가치의 90% 수준 (271,800,000원)

* 인수 보증금: 130,000,000원 (한기천)

이에 따른 예상 입찰가 는 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = 총 인수 비용 목표 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 271,800,000원 - 130,000,000원

예상 입찰가 = 141,800,000원

따라서, HUG 임차권의 소멸이 확실하고 한기천 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수하는 것을 전제로 할 때, 141,800,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

중요 참고사항:

HUG 임차권 인수 위험(320,000,000원 추가 인수 가능성)이 현실화될 경우, 본건의 총 인수 비용은 크게 증가하므로 입찰 전 반드시 HUG의 말소 동의 여부 및 이에 대한 법원/관리사무소 등의 최종 확인이 필요합니다. 재매각 조건에 따른 보증금 상향(최저매각가의 20%) 또한 반드시 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.