나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33554 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 350-9 대건주택 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 ""원종초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주
위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(서해선
'원종역')등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측으로 노폭 약 15m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33554 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 350-9 대건주택 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

토지지분: 17.91㎡ (약 5.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철 서해선 '원종역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑9)입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김황)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 5일

* 배당신고일자: 2024년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기(을5)가 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 또한, 임차인의 보증금 전액에 대해 인수 의무는 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 원종초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권이 발달할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 원종초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 서해선 원종역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무 확인

주변 지역을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 건물은 2002년 4월 24일 사용 승인된 건물로, 비교 대상 매매 사례(1986년~1991년식)보다 신축입니다. 하지만 주변의 노후된 건물들과 비교했을 때, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 비록 인수 의무는 없으나, 대항력 없는 임차인의 이주와 관련된 절차상의 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장의 변동에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도가 비교적 최신(2002년)이며 대중교통 접근성이 우수하고 학교가 인접해 있어 거주 편의성이 좋습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 비교 대상 매매 사례의 시세가 낮게 형성된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 주변 노후 건물 대비 신축 건물로 가치 상승 기대.

* 우수한 입지: 원종초등학교 인접, 원종역 도보 거리.

* 권리 인수 부담 없음: 인수할 임차 보증금이 없어 안정적인 명도 진행 가능.

* 향후 지역 개발 가능성: 원종동 지역의 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2025년 12월 기준)를 분석한 결과, 면적과 건축 연도를 고려할 때 본건의 실질적인 시장 가치는 약 9,600만원 내외로 추정됩니다.

감정가 130,000,000원에서 보수적으로 85% 수준 또는 추정 시장 가치 대비 소폭 상승을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보와 외부 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종적인 판단을 내리시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.