나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33499 [1] 경기도 김포시 풍무동 1022 웅신타워 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 김포골드라인 ""풍무역"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 상업용빌딩, 아파트단지, 오피스텔, 공원 등이 소재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""풍무역"" 이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제1층 제116호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 페인팅마감 등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설[골프용품점(상호:팬더골프)]로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화설비, 주차시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토자로서, 근린생활시설 및 자동차관런시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측 및 남서측으로 노폭 각각 약10미터, 15미터 도로와 접하고, 북서측으로 노폭 약6미터인 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접합) , 주차장(2014-08-27) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33499 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지도농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 풍무동 1022 웅신타워 1층 116호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층

용도: 근린상가 (현재 골프용품점 "팬더골프" 운영 중)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 14.66㎡ (약 4.44평)

토지 지분: 14.66㎡

건물 면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

건물 지분: 49.53㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 861,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 풍무동 소재 김포골드라인 "풍무역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 빌딩, 아파트 단지, 오피스텔, 공원 등이 소재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "풍무역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

김포골드라인 풍무역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로3류, 주차장, 중로2류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원), 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

2018년 8월 6일 소유권 보존 등기 (에스에스홀딩스주식회사 외 1명)

2021년 3월 17일 소유권이전2번신탁등기말소 (에스에스홀딩스주식회사 외 1명)

2024년 3월 13일 공유자전원지분전부이전 (이선우, 매매 금924,813,000원)

2024년 3월 13일 근저당권 설정 (농업협동조합자산관리회사, 금806,000,000원) - 말소기준권리

2024년 10월 11일 가압류 (현대카드, 금20,356,706원) - 말소

2024년 12월 13일 압류 (김포시) - 말소

2025년 5월 16일 임의경매 개시결정 (지도농업협동조합, 금660,907,488원) - 현재 경매물건

등기부 채권 총액: 826,356,706원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유한회사애니원스포츠

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2025년 2월 17일

확정일자: 2025년 4월 9일

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상입니다. (물건명세서 참고사항)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (개요는 불명확하여 추가 확인 필요)

이 외의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없으므로 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용현황

건축물대장상 본 건물(웅신타워)은 자동차 관련 시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건(116호)은 현재 근린생활시설, 상호 "팬더골프"로 이용 중입니다.

건물은 총 6층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

건물 내 주차시설 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

김포골드라인 풍무역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다.

인근 아파트 단지 및 오피스텔 거주자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

골프용품점 외에도 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

상업지역으로 분류되어 지속적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 자리하고 있습니다.

풍무역 주변으로 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

특히, 숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원이 인근에 위치합니다.

5.3. 기타

인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 등기부상으로는 확인되지 않습니다. 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

임차인의 대항력은 없으나, 정확한 명도 절차 및 시기를 검토해야 합니다.

6.2. 부동산 시장 리스크

향후 인근 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 변동에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

김포골드라인의 개통으로 인한 교통 편의 증진 효과가 부동산 가치에 미치는 영향을 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 고도지구, 장애물제한표면구역 등 항공 관련 규제가 존재합니다. 이는 건축 행위에 제약을 줄 수 있으나, 본 물건 자체의 거래나 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 풍무역 역세권에 위치한 근린상가로, 풍무역의 교통 편의성과 주변 아파트 및 오피스텔 단지의 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

현재 골프용품점으로 운영 중이며, 건물 및 토지 모두 일괄 매각 대상입니다.

등기부상 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, '지상권'의 존재 여부 및 그 내용은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 입지, 교통, 주변 환경 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

김포골드라인 풍무역 역세권 입지: 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능

안정적인 근린상가: 아파트 단지, 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대

권리관계 명확: 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸

건물 내 주차 및 엘리베이터 시설 완비: 이용 편의성 증대

토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지를 함께 취득하여 재산권 행사 용이

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다. [cite: 3.2]

감정가 861,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 향후 수익률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 수익 창출을 목표로 한다면, 감정가 대비 80~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 750,000,000원 ~ 850,000,000원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 투자 전략에 따라 달라질 수 있으며, 심층적인 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.