나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33577 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1144-3 디아뜨갤러리3 에이동 15층 1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 ""신중동역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지및 업무시설,근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물내 제15층 제1508호로서,

외벽:석재및 복합판넬 등 마감.
내벽:벽지및 일부 타일마감등.
창호:샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,소화전설비,도시가스시설,승강기 설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측및 북측으로 대로(노폭 25m~30m)및 중로(노폭 15m~20m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계남유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미리내유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(계남초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33577 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1144-3 디아뜨갤러리3 에이동 15층 1508호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

건물명: 디아뜨갤러리3 A동

건축년도: 2004년

건물구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕, 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층수: 15층

토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

토지지분: 2.68㎡ (약 0.81평)

건물면적 (전용면적): 17.41㎡ (약 5.27평)

건물지분: 17.41㎡ (약 5.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 "신중동역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역(신중동역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측 및 북측으로 대로(폭 25m~30m) 및 중로(폭 15m~20m)에 접하여 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 해당합니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 최신 등기 기록(접수일자 2025-05-23)은 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

이 강제경매개시결정 등기가 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(전호진)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-10

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다.

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (대항력 없음)이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인과 관련이 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부천시 중동 지역은 신중동역을 중심으로 역세권 상업지역과 대규모 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 발달한 주상복합지구로서, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

최근(2026년 3월~4월) 유사 오피스텔 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 25일, 17.41㎡ (8층) 거래: 45,800,000원

* 2026년 4월 14일, 17.85㎡ (8층) 거래: 60,000,000원

* 2026년 4월 16일, 29.27㎡ (5층) 거래: 80,000,000원

본건과 동일한 전용면적(17.41㎡)의 최근 거래가는 4,580만원이었으나, 약간 더 넓은 면적(17.85㎡)의 거래가는 6,000만원으로 형성되어 있어, 본건의 잠재적 가치는 5,000만원대 후반에서 6,000만원 초반대로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물(디아뜨갤러리3 A동)에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

신중동역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 대로 및 중로에 접하여 접근성이 좋습니다.

주변에 대단위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 여부

본건 소재지(경기도 부천시 원미구 중동 1144-3) 및 신중동역 주변에 대한 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 과거 부천시에 소각장 등 대규모 환경 시설이 있었으나, 대부분 복합문화공간 등으로 전환되거나 다른 지역으로 이전되었습니다. 다만, 현장 방문을 통한 최종 확인은 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 불확실성

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)가 특정 조건 하에 물건을 인수하였거나, 관련 조건을 변경하였음을 시사합니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 소형 오피스텔 공실 위험

전용면적 17.41㎡의 소형 오피스텔은 1인 가구 수요가 높으나, 경기 변동 및 지역 내 공급 물량 증가 시 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 신중동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 56,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경과 관련된 추가적인 검토가 필요합니다. 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신중동역 역세권 중심상업지역의 우수한 입지

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 소형 면적

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담 적음

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

최근 유사 면적 실거래가: 45,800,000원 ~ 60,000,000원

시장 분석 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 53,000,000원에서 58,000,000원 사이로 추정됩니다.

보수적으로 접근 시 감정가의 95% 수준인 약 53,200,000원을 초기 입찰가로 고려할 수 있으며, 시장 상황에 따라 60,000,000원까지도 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.