나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509391 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-59 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""희망공원"" 북측 인근에 위치하고 부근은
다세대주택,아파트,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 ""동수역"" 및 버스정류장이 소재하고
있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2000년 12월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리조 스라브지붕 4층건 제1층 102호로
외벽:드라이비트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남서측과 남동측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구),가로구역별 최고높이
제한지역<건축법>,상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명렴이 등재되어있음.

2025카임11080(2025.05.13)

임차보증금: 81,000,000원(110,000,000원중 반환되지 아니한 보증금액 81,000,000원)
범 위: 제1층 제102호 39.60제곱미터
임대차계약일자: 2022.02.15
주민등록일자: 2022.03.28
점유개시일자: 2022.03.25
확정일자: 2022.03.28
임차권자: 망 주**의 상속인 정**(620508-*******),인천 부평구 안남로29번길16,102호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경509391 (1) 사건에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-59, 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

* 토지지분: 14.21㎡ (약 4.30평)

* 건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물지분: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "동수역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 2000년 12월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 21일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경509391)입니다.

* 인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임차보증금은 81,000,000원으로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정경순 (망 주홍열 상속인)

* 보증금: 110,000,000원 (등기부상 반환되지 아니한 금액 81,000,000원)

* 차임: 0원

* 임대차계약일자: 2022.02.15

* 주민등록일자/점유개시일자: 2022.03.25

* 확정일자: 2022.03.28

* 대항력: 있음. (81,000,000원의 보증금을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함)

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우 보증금 81,000,000원 인수 가능성이 명시됨)

* 기타 권리: 채권자 정경순이 본건 부동산에 대해 강제경매를 신청하였으며, 이는 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약: 여러 차례 소유권 이전 등기가 있었으며, 최근 소유권 이전은 2021년 2월 17일 매매를 통해 이루어졌습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 부평동 767-59번지 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 교통 접근성: 동수역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 상업 활동: 지역 내 상업 시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 지역보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: "희망공원"이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 환경: "무지개유치원"이 인근에 소재하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 대중교통 이용이 편리하여 주변 지역의 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 7번의 임차인 정경순의 보증금 81,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 건물 노후화: 2000년 12월 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 지구단위계획구역, 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되고 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 81,000,000원 인수라는 명확한 위험 요소를 안고 있습니다. 교통이 편리하고 공원이 인접해 있어 주거 환경 자체는 나쁘지 않으나, 임차인 보증금 인수 여부가 입찰 결정의 핵심 변수가 될 것입니다. 감정가(104,000,000원)와 유사 면적의 최근 매매 사례(70,000,000원) 간에 시세 차이가 존재하여, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 동수역과 버스 정류장이 근접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 희망공원이 인근에 위치하여 여가 활동 및 휴식 공간 확보가 용이합니다.

* 소형 주거 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 39.60㎡ (약 11.98평)으로, 실거주 또는 소형 임대 수익형으로 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 81,000,000원을 인수해야 하는 중요한 리스크를 안고 있습니다. 이에 따라 입찰가는 보수적으로 책정해야 합니다.

* 감정가: 104,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 81,000,000원

* 주변 시세 (유사 매물, 2026년 7월 거래): 38.94㎡ (약 11.8평) 다세대주택 70,000,000원

주변 유사 면적 및 건축 연도(2001년식)의 매매 사례가 70,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가(104,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 81,000,000원을 인수해야 하는 상황에서는, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 물건 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 주변 시세가 70,000,000원 수준이라면, 81,000,000원의 인수 보증금을 고려할 때 수익성 확보가 어렵다고 판단됩니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준으로 매우 보수적으로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 62,400,000원 ~ 72,800,000원

상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 추가적인 시세 조사, 현장 확인, 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 입찰가는 인수 보증금 81,000,000원을 제외한 금액이며, 최종 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

1.9. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 희망공원, 주거 지역, 학교 등이 인접해 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.