나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509429 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.06.09

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 0물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509429 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 1층129호

* 건물명: 센트럴시티

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설)

* 토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 건물면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

* 감정가: 712,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 규모: 지하 6층, 지상 14층 (총 410호)

* 사용승인일: 2022년 03월 18일

* 감정평가서요약 요향표: 건물감정평가요항표 상의 구조, 이용상태, 설비내역, 부합물 및 종물, 공부와의 차이, 기타참고사항 항목은 정보가 제공되지 않았습니다.

1. 1입지조건

* 주소: 인천광역시 서구 청라동 96-16, 센트럴시티 1층129호 (도로명 주소: 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15)

* 지역: 청라국제도시 내에 위치하여 계획된 도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 주변 교통: (정보 없음. 추가 조사 필요)

* 주변 편의시설: (정보 없음. 추가 조사 필요)

* 주변 환경: (정보 없음. 혐오시설 등 잠재적 리스크에 대한 추가 조사가 필요합니다.)

1. 2권리분석

* 말소기준권리: 2022년 05월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 채권최고액 648,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑구: 소유권 이전 (남현도), 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 등기 내역이 확인됩니다.

* 을구: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (648,000,000원)이 말소기준권리로 등기되어 있으며, 경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑구: 2025년 05월 23일 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매 개시 결정 (청구금액 669,351,654원)이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용 및 범위에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 관련 인수 부담 없음)

* 등기부채권 총액: 648,000,000원

1. 3상권분석

* 대상 물건은 청라국제도시 센트럴시티 내에 위치한 근린상가입니다.

* 해당 건물(센트럴시티)은 총 410호 규모의 집합건물(업무시설, 오피스텔)로, 상가 및 업무 시설이 복합되어 있습니다.

* 청라국제도시의 개발 계획 및 인구 유입 추세에 따른 상권 성장 가능성이 존재합니다.

* (정보 없음. 해당 상가의 현재 공실률, 경쟁 업종 현황, 적정 임대료 수준 등에 대한 상세한 분석이 필요합니다.)

1. 4생활정보

* (정보 없음. 청라국제도시 내 주거, 교육, 문화, 여가 등 생활 편의시설 접근성에 대한 추가 조사가 필요합니다.)

1. 5잠재적 리스크

* 미소멸 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권 행사나 건물 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 지상권의 정확한 내용, 범위, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 공실 및 임대수익률 변동: 상업용 부동산의 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 지역 상권의 활성화 정도 및 경제 상황 변동에 따라 임대수익률이 달라질 수 있습니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* (기타 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 구체적인 내용이 없어 잠재적 리스크 파악에 한계가 있습니다.)

1. 6종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 인천 서구 청라동 소재 센트럴시티 내 근린상가입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 하지만 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 낙찰 후 소유권 행사 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 청라국제도시의 미래 가치와 해당 물건의 입지 및 상권 분석을 통해 투자 결정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

1. 7투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 명도 용이성: 인수할 임차인이 없어 인도명령 등 명도 관련 부담이 적습니다.

* 신축급 건물: 2022년에 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 성장 잠재력: 청라국제도시의 지속적인 개발과 인구 유입에 따른 상권 활성화 및 자산 가치 상승 기대가 있습니다.

1. 8예상 입찰가

* 감정가: 712,000,000원

* 임의경매 청구금액: 669,351,654원

* 근저당 설정액 (말소기준): 648,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가, 경쟁률, 향후 시장 전망, 물건의 하자(특히 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 지상권에 대한 명확한 조사 없이 입찰가 산정은 매우 위험합니다.

* 만약 지상권에 문제가 없다면, 감정가의 80% ~ 90% 범위 (약 569,600,000원 ~ 640,800,000원)를 참고하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만 지상권으로 인한 제약이 크다면, 입찰가를 현저히 낮추거나 투자를 재고해야 합니다.

*주의: 지상권 관련 상세 조사 없이는 정확한 입찰가 산정이 불가능하며, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.