나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509434 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-8 청담아이리스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 10층 건물내 6층 601호로서,

외벽 : 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509434 (1)

물건 종류: 도시형생활주택

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-8 청담아이리스 6층 601호

건물명: 청담아이리스

준공일: 2015년 6월 26일

총 층수: 10층 (해당 층: 6층)

감정가: 198,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

토지 지분: 10.511㎡ (약 3.18평)

건물 면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

건물 지분: 45.54㎡ (약 13.78평)

전용 면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(추정)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 14일자 화성시 압류입니다.

주택임차권(을5, 박지훈, 200,000,000원, 2022-11-18 말소)이 존재하였으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되었습니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(박지훈)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-05

확정일자: 2020-09-22

배당신고일자: 2022-11-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 확인.

* 임차인: 최슬기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-11

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

명시된 임차인 정보 및 등기부상 말소 예정 권리들을 종합해 볼 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 부흥초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 학원가 등의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 주용도는 업무시설로 되어 있으나, 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이는 복합 건물로서의 특성을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

부흥초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

위생, 급배수, 엘리베이터, 난방 설비가 구비되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

비록 등기부상 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택임차권등기' 관련 사항은 추가적인 확인 및 법률 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 말소 예정 및 동의서 제출로 위험은 낮아 보입니다.)

최슬기 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보는 없으나 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.2. 건물 상태

건물 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 일반적인 수준입니다. 창호는 샷시입니다. 노후화 정도에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 시설

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축 또는 재건축 시 제한이 따를 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 부흥초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 필수 설비가 갖춰져 있습니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다.

입지 및 건물 상태는 무난하나, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 합리적인 감정가

감정가 1억 9,800만원은 현재 주변 시세와 비교 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8.2. 양호한 교육 환경

부흥초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자 또는 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계 (예상)

인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석:

인천 부평구 부평동 656-11번지 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 2026년 7월 2일 매매가 188,000,000원.

인천 부평구 10-498번지 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일 매매가 284,000,000원.

인천 서해구 475-12번지 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 2026년 7월 2일 매매가 70,000,000원. (연식 및 지역 차이로 참고 가치 낮음)

본건(청담아이리스, 2015년식, 45.54㎡)의 경우, 해담캐슬(188M)과 해피팰리스(284M) 사이의 시세를 형성할 것으로 보입니다. 특히 해담캐슬의 시세가 본건의 감정가(198M)와 유사합니다. 건물 연식(2015년)과 면적(45.54㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 대략 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 198,000,000원

보수적인 시세 범위 하단: 180,000,000원

시세 범위 상단: 250,000,000원

인수 보증금: 0원

경쟁률 및 물건 특이사항(HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 언급 등)을 고려하되, 권리상 큰 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 감정가가 시세 범위 하단에 위치하고 있으므로, 시세 대비 저평가된 부분을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 투자 성향에 따라 조절 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.