나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509423 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-4 드림채 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 남서측 인근에 소재하며 주변으로 아파트
, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 숙박시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으
로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 인천지하철2호선 ""시민공원역""
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상13층 건물 내 제6층 제603호로서
(사용승인일: 2015.03.13.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,
방범용 CCTV, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함
)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509423 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-4 드림채 6층 603호

* 용도: 아파트 (원룸형)

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

* 건물면적: 45.71㎡ (약 13.83평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 숙박시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 인천지하철2호선 "시민공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.

* 토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (2021-11-18, 한영임, 금130,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경 (특수물건정보)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 을7 근저당권(2021-11-18) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 주택도시보증공사(윤 )는 대항력이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 325,000,000원 (근저당 130,000,000원 + 강제경매 195,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 순위 8번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.)

4. 상권분석

* 주변 시설: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 숙박시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 역세권: 인천지하철2호선 "시민공원역"이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "석암초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 상태: 2015년 3월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 아파트입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장시설, 승강기, 도시가스 개별난방, 방범용 CCTV, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용과 인수 시 발생할 수 있는 변동 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인: 주택도시보증공사(윤 ) 임차인은 대항력이 없으나, HUG 관련 특수 물건임을 감안하여 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경509423 (1) 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트(원룸형)입니다. "석암초등학교"와 "시민공원역" 인근에 자리하고 있어 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 2015년에 신축된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 기본적인 주거 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 내용에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없으나 HUG와의 계약 관계에 따라 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철2호선 "시민공원역"을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

* 생활 편의성: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 신축급 아파트: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 주거 환경이 쾌적합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 감정가: 143,000,000원

* 참고 시세: 최근 거래 사례를 보면 2024년 5월 16일에 14,100만원(143m2 기준, 상이할 수 있음), 2022년 3월 23일에 14,000만원(45.71㎡ 추정)에 거래된 기록이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가를 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항으로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세와 낙찰가율 추이를 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 최소 감정가의 90% 수준인 128,700,000원부터 시작하여 적정 수준을 고려할 수 있습니다. 다만, HUG 관련 변수를 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. (본 물건의 시세는 2021년 이후 13,000만원 ~ 14,100만원 사이에서 거래된 것으로 보입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.