나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509421 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509421 [1] 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 5층501호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경509421
• 주소: 인천광역시 남동구 서판로59번길 8-5, 로얄카운티 5층501호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경509421 | 소재지: 인천광역시 남동구 서판로59번길 8-5, 로얄카운티 5층501호 | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 144,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경509421 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509421 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

토지면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

토지지분: 13.1661㎡ (약 3.98평)

건물면적: 70.30㎡ (약 21.27평)

건물지분: 70.3㎡ (약 21.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북서측 인근에 위치한 로얄카운티 오피스텔 5층 501호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 12월 29일에 사용승인되었습니다.

전용면적 70.30㎡ (약 21.27평)의 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 마감입니다.

토지는 7필지로 구성되어 있으며, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상황은 동측 약 8m, 남측 및 북측 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부상 면적과 실제 이용상태에 차이는 없습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지조건

본건이 위치한 인천광역시 남동구 만수동 일대는 단독주택, 업무시설, 다세대주택, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건이 무난한 편입니다.

인천동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '대항력있는임차인'의 존재입니다.

이는 임차인이 법적으로 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금, 계약 조건, 퇴거 시 발생할 수 있는 명도 관련 사항 등을 면밀히 파악하고, 인수되는 금액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다.

낙찰 후 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 명도 비용 및 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 만수동 일대는 주거지역과 상업시설이 공존하는 복합적인 상권입니다.

인천동부초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 업종이 발달할 가능성이 있으며, 주변의 다양한 주거 형태(단독, 다세대, 아파트)로 인해 배후수요가 풍부합니다.

오피스텔로서의 특성을 고려할 때, 인근 업무시설 종사자들의 주거 수요나 소규모 사무실로의 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 주요 교통 허브와는 다소 거리가 있어, 역세권 상권의 활력과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

인천동부초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다.

주변에 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

버스정류장이 가까워 인천 시내로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다.

임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 이는 실제 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

임대차 계약 조건에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 일반적인 부동산 시장 변동성, 지역 내 유사 물건과의 경쟁, 향후 건물 관리 유지 비용 등도 고려해야 합니다.

현재 제시된 정보 외에 임대차 관계에 대한 상세한 파악이 부족한 점도 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동의 입지 좋은 오피스텔로, 교육 시설 및 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 환경이 양호합니다.

건물 상태 및 이용 상태, 토지 이용 계획 등은 특별한 문제점을 보이지 않습니다.

그러나 '대항력있는임차인'의 존재는 본건 경매 물건의 가장 큰 변수이자 리스크 요인입니다.

이 임차인의 권리 관계와 명도 문제를 철저히 분석하고, 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

권리 분석이 명확하게 이루어진다면, 합리적인 가격에 취득할 경우 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우선, '대항력있는임차인'의 보증금 인수 금액이 감정가 및 예상 낙찰가 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

만약 인수 금액이 적거나, 임차인과의 원만한 협의를 통해 유리한 조건으로 명도가 가능하다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

인천동부초등학교 인근이라는 교육적 이점과 만수동 지역의 주거 수요를 바탕으로, 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

전용면적 70.30㎡ (약 21.27평)의 오피스텔은 1~2인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 크기로, 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

장기적인 관점에서 지역의 발전 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 투자가 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계