나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509247 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '미추홀구보건소' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위여건 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건내 제7층 제705호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 15미터, 동측으로 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509247 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 7층705호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 53,000,000원

* 토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

* 건물 면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 노

* 건축 연도: 2002년

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제7층

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '미추홀구보건소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 약 15미터, 동측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 도문구 (2014-12-11)

* 근저당 (말소 기준): 효성새마을금고 (422,500,000원)

* 근저당: 최애숙 (36,000,000원) (말소)

* 주택임차권: 노소정 (30,000,000원) (말소)

* 가압류: 주식회사국민행복기금 (7,395,506원) (말소)

* 강제경매: 노소정 (34,899,451원) (말소)

* 임차인 현황:

* 노소정 (보증금 30,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자/확정일자: 2017-09-04

* 배당신고일자: 2021-04-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 노소정은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 495,895,506원 (2025-05-21 기준)

4. 상권분석

* 주위 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, '미추홀구보건소'가 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 업종 및 특징: 소형 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하고 있어, 1인 가구 또는 소규모 사업체의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 수요: 주변 업무시설 종사자 및 인근 거주자 등을 배후 수요로 볼 수 있으며, 일반상업지역으로 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: '미추홀구보건소'가 가까워 행정 및 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 본 경매물건의 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 노소정은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. 배당을 통해 보증금을 회수할 예정이나, 배당률에 따라 회수 금액이 달라질 수 있습니다.

* 시세 변동: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 건물의 가치가 하락할 위험이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 감정가는 53,000,000원이지만, 최근 시세는 이보다 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체의 수요 충족 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 감정가 대비 높은 최근 시세로 인한 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 20.5㎡)의 오피스텔이 2024년 1월 약 132,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 53,000,000원에 비해 현저히 높은 가격으로, 감정가가 실제 시장 가치를 충분히 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

이러한 시세 격차를 고려할 때, 현 시세(약 132,000,000원)를 기준으로 약 20%의 할인율을 적용한 80% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 크게 상회하며, 최근 시장 거래가 대비 합리적인 수준에서 낙찰을 기대해볼 수 있는 범위입니다.

(참고: 실제 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.