나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509237 [1] 인천광역시 남구 문학동 369-5 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위
일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제지층 제비01호로서,
(사용승인일 : 2001.05.30.)
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(지층 비01호)로 이용중임
(별지 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기시설, 난방설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6미터의 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
정비구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대상상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509237 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 369-5, 지층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지층 비01호, 사용승인일 2001년 05월 30일

1.2. 면적

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

토지 지분: 17.07㎡ (약 5.16평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 42.84㎡ (약 12.96평)

건물 지분: 42.84㎡ (약 12.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 권리분석

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2015년 03월 26일, 중소기업은행 근저당권 (금44,400,000원)

등기부 현황:

* 소유권 이전: 김정화 (2008-04-10)

* 소유권 이전: 김가연 (2012-09-17)

* 소유권 이전: 강을모 (2015-03-26), 매매

* 근저당권: 중소기업은행 (2015-03-26, 금44,400,000원) - 말소기준권리

* 압류: 논산세무서장 (2023-09-26)

* 가압류: 토스뱅크 (2024-09-13, 금48,376,508원)

* 가압류: 제이비우리캐피탈 (2025-02-25, 금6,062,694원)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-05-21, 31,127,409원) - 본건 경매

총 등기부 채권액: 98,839,202원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대 관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학초등학교' 남측 인근에 위치함. 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세로장방형으로 인접 대지와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (문학)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 정비구역

* 현상변경허가 대상구역

* 과밀억제권역

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 특성

주거 지역 내에 위치하며 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음. 문학초등학교 인근으로 학생 및 학부모 관련 유동인구 기대 가능.

3.2. 생활 편의시설

* 문학초등학교: 남측 인근 위치.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

3.3. 주변 개발 계획

인천 미추홀구 문학동 일대는 문학구역 도시개발사업이 진행 중이며, 이는 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

4. 건물 상태 및 구조

4.1. 건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지층 제비01호임.

* 사용승인일: 2001년 05월 30일.

* 외벽: 치장벽돌 등 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 창호: 새시 창호.

4.2. 이용 상태

다세대주택(지층 비01호)으로 이용 중임.

4.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 시설, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2001년 사용승인된 건물로 약 25년 경과하였음. 내부 상태 및 주요 설비의 점검이 필요하며, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (보증금 합계 0원이나, 실제 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없음.)

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에도 정비구역, 현상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 제한사항이 있을 수 있음.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 시세 분석

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(건물면적 42.84㎡ vs 45.194㎡)의 2016년 건축물(캐슬베리, 364-1번지)이 2026년 5월 9일 121,000,000원에 거래되었음 [JSON].

이를 기준으로 본건 건물면적(42.84㎡, 약 12.96평)에 적용 시 평당 약 8,851,500원 수준임 (121,000,000원 / 13.67평).

본건 건물은 2001년식으로 위 사례(2016년식)보다 15년 더 오래되었으므로, 이를 감안하여 시세 조정이 필요함. 건축 연도 차이를 고려 시, 시장 가격은 대략 10~15% 할인된 97,500,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 추정됨.

주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가(60,000,000원)는 상대적으로 낮은 편에 속함.

6.2. 예상 입찰가

본건은 권리상 인수할 보증금이 없고, 소멸되는 권리만 있어 권리관계는 명확한 편임. 다만, 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 고려해야 함.

감정가 60,000,000원을 기준으로, 시장 시세(약 97백만원 ~ 105백만원)와의 격차를 고려하여, 경쟁이 치열하지 않다는 가정 하에 본 감정가를 초과하는 선에서 전략적으로 입찰가를 결정할 수 있음.

그러나 초기 입찰 시에는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요하므로, 감정가에서 시작하여 시세 범위를 감안한 상향 조정을 고려하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 80,000,000원

7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 개발 호재: 문학구역 도시개발사업 등 지역 개발 계획이 있어 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거 환경: 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 인프라 양호.

* 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가와 예상 입찰가로 소액 투자가 가능함.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 지역 개발 호재도 존재하여 투자 가치가 있음. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 경매 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 사전에 확인하고 대비해야 함. 건물 연식을 고려한 내부 상태 점검 및 향후 관리 방안 마련이 중요함. 감정가와 시세의 격차를 활용한 전략적 입찰을 통해 수익을 극대화할 수 있는 물건으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.