나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509072 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 142-3 경남아파트 종합상가동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "미산초등학교" 남측 인근에 위치하는 제종합상가동 제3층 제301호 내 일부 지분으로서, 인근 주위는 대단위 아파트, 공공기관, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 중 제3층 제301호 중 일부분("정만수","좌추월","정미경" 지분전부)로서, 외벽 : 화강석 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 알루미늄 새시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각
- 공유자 김지호, 윤선희, 윤희영을 제외한 공유자의 우선매수청구권 인정 안됨
- 이 사건 매각대상 공유지분은 3층 중 일부를 구분 소유하기 위한 공유지분이며, 건축물현황도 상으로는 본건 지분의 구분소유 공유관계를 특정하기 어려워 채권자가 제출한 '위치확인 동의서'를 통하여 구분소유 위치를 특정함(감정평가서 참조)
- 정만수 및 정미경의 구분소유 호실은 벽체 구분없이 일괄 사용 중이고 좌추월의 구분소유 호실은 경계벽이 존재하는 등 개별 물건으로서 구조적 독립성이 인정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509072 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 142-3 경남아파트 종합상가동 3층 301호

건물 용도: 근린상가

감정가: 850,000,000원

총 토지 면적: 33,696.00㎡ (약 10,193 평)

본건 토지 지분 면적: 374.0256㎡ (약 113 평)

본건 건물 면적: 968.75㎡ (약 293 평)

본건 건물 지분 면적: 621.840625㎡ (약 188 평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보 (경남아파트 종합상가동):

건축물명: 경남아파트

동: 종합상가동

주용도: 아파트, 상가 (판매시설, 생활시설, 운동시설, 의료시설 등)

총 층수: 5층

본건 위치: 3층 301호

사용 승인일: 1990년 12월 22일

종합상가동 총 연면적: 10,864.02㎡ (약 3,286 평)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "미산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 대규모 아파트 단지, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 상 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역 및 수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물에 대한 지분입니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 아래 명시된 특이사항 및 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

*임차인 현황*

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024년 12월 13일

대항력: 없음 (현시점 기준)

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

*주요 권리사항 및 특이사항*

- 일괄 매각: 토지와 건물을 구분하지 않고 일괄하여 매각합니다.

- 지분 매각: 본건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

- 공유자 우선매수: 공유자 김지호, 윤선희, 윤희영을 제외한 다른 공유자들의 우선매수청구권은 인정되지 않습니다. 이는 김지호, 윤선희, 윤희영 등 특정 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있음을 시사합니다.

- 대지권 미등기: 본건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사 관련하여 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

- 유치권 신고: 김수미가 2026년 6월 24일 필요비 및 유익비로 285,000,000원의 유치권을 신고하였습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 인수 부담이 될 가능성이 있습니다. (2026년 6월 26일 정정·변경된 내용 확인 필요)

- 구분소유 위치 특정의 어려움: 건축물현황도 상 본 건 지분의 정확한 구분소유 관계를 특정하기 어려워, 채권자가 제출한 '위치확인 동의서'를 통해 그 위치를 특정하였습니다. 이는 실제 점유 및 사용 시점에서의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

- 호실 이용 상태: 정만수 및 정미경 소유 호실은 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이며, 좌추월 소유 호실은 경계벽이 존재하는 등 개별 물건으로서 구조적 독립성을 인정받고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 경남아파트 종합상가동 내 근린상가 시설입니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬라브 지붕 구조로, 외벽은 화강석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 새시로 시공되었습니다.

본 건이 위치한 3층 301호는 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수, 위생, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설 관련 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 미산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대단지 아파트 및 주거 밀집 지역에 속해 있어 상주 인구 및 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동 또한 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약: 본건은 부동산의 지분만 매각되므로, 건물 및 토지의 완전한 사용 및 처분을 위해서는 다른 공유자들과의 협의 및 관리가 필수적입니다.

- 대지권 미등기 문제: 대지권 미등기 상태는 소유권 행사 및 담보 설정 등에 제약을 줄 수 있으며, 추후 등기 절차 진행에 추가 비용 및 노력이 소요될 수 있습니다.

- 고액의 유치권 신고: 2억 8천 5백만원이라는 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

- 구분소유 위치 특정의 불명확성: 건축물대장 상 명확한 구분 없이 동의서로 위치가 특정된 점은 향후 실제 사용 공간 및 경계에 대한 분쟁의 소지가 있습니다.

- 공유자 우선매수권 행사 가능성: 특정 공유자(김지호, 윤선희, 윤희영)의 우선매수권 행사 가능성은 예상치 못한 경쟁자를 발생시키거나, 입찰 과정에 변수를 야기할 수 있습니다.

- 임차인 권리 분석: 현 임차인 김 는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있어 추후 배당 절차 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 산곡동의 주요 상업지구에 위치한 근린상가 지분 경매 물건입니다.

대단지 아파트 배후 수요와 편리한 교통, 양호한 주변 환경은 상업 시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

그러나 지분 매각, 대지권 미등기, 특히 금액이 불명확한 고액의 유치권 신고 존재는 본건의 주요 위험 요소입니다. 또한, 구분소유 위치 특정의 어려움과 공유자 우선매수권 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

투자를 고려하기 전에 유치권의 성립 여부, 공유자들과의 관계, 대지권 미등기 관련 법적 문제 등을 철저히 조사하고, 명도 및 권리관계 확정 후 수익성을 재산정할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 안정적인 배후 수요: 대단위 아파트 단지가 인접하여 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

- 상업 시설 잠재력: 근린상가로서의 입지적 장점을 활용한 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

- 시세 차익 가능성: 권리관계 분석 및 위험 요소 해소 후, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 입찰가 산정 시 인수 부담은 고려되지 않습니다.

감정가는 850,000,000원이지만, 지분 매각, 대지권 미등기, 불확실한 유치권 신고 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 낙찰가율 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 유치권 성립 여부, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 향후 시장 동향 및 수익률 분석을 통해 결정되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.