나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1945 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 320-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 ""달전2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 전, 답 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 '1'
부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호 '3'
부정형의 토지로서 기호 '1'의 부속토지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 '1', '3' 공히
남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 '1'
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역
(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수 도 법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한
지역(2022-03-07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 '3'
도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m),가축사육제한구역(모든축종 사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
제한지역(공장설립제한지역)<수 도 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 ""건물감정평가요항표"" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서
(사용승인 : 2006.09.22)
외벽 : 석배 붙임 및 일부 판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 마감 등.
창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

기호2
1층 : 주택(방3, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실)으로 이용 중입니다.
2층 : 공부상 주택으로 일반건축물대장상 ""건축물현황도""에 의하면 방2, 드레스룸, 거실, 주방, 욕실 구조입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물 ㉠~㉤이 소재하며 구조, 규모, 용재, 이용상황 등을 고려하여 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하였는 바 경매 진행시 필히 참고 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조를 받기가 곤란하여 부득이 조사치 못하였는바 경매시 참고 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 가평군 가평읍 달전리 320-2

1.2. 용도

단독주택 (건축물대장상 단독주택, 주택, 다가구주택)

1.3. 감정가

1,142,474,640원

1.4. 면적

토지면적: 836.00㎡ (약 252.89평)

건물면적: 209.27㎡ (약 63.30평)

건물 제시외면적: 106.20㎡ (약 32.12평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

가평군새마을금고

1.8. 사용승인일

2006년 9월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리 소재 ""달전2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태및이용상태

토지(기호 '1')는 부정형으로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지(기호 '3')는 부정형으로서 기호 '1'의 부속토지 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

본건 토지(기호 '1', '3')는 공히 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(기호 '1'에 한함), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 용도지역 및 제한사항에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 3월 26일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(을10)입니다.

위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 459,500,000원입니다.

3.2. 임차인현황

3.2. 1.김학진

임차인 김학진 씨는 2012년 2월 24일 전입하였으며, 대항력이 있습니다.

보증금은 0원, 차임은 0원으로 확인됩니다.

인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 협의 및 진행 과정에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 다세대 주택에 대한 내용으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

다세대 주택의 최근 거래 사례로는 2026년 4월 9일 4,000만원(전용 35.7㎡), 2026년 1월 6일 5,000만원(전용 34.84㎡), 2025년 12월 29일 19,000만원(전용 66.34㎡) 등이 있습니다.

본건은 넓은 토지면적(836㎡)과 단독주택의 특성을 고려할 때, 다세대 주택과는 상이한 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

정확한 시세 산정을 위해서는 유사한 단독주택 매물의 실거래가 및 현재 매물 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본 물건지 인근에는 가평읍 소재지의 다양한 편의시설이 있습니다.

가평군청, 가평군 보건소, 가평초등학교, 가평중학교, 가평 시장 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 주변에 직접적으로 파악되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 자연녹지지역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 해당 토지에서의 건축 등 행위 시에는 관련 규정 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

김학진 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금은 0원입니다. 명도 과정에서 협의가 필요하며, 원활한 명도를 위한 전략 수립이 중요합니다.

6.2. 제시외건물

총 106.20㎡(약 32.12평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각됩니다.

현황과 공부상 차이, 실제 이용 상황 및 철거 또는 명도 대상 여부 등을 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

향후 토지 활용 계획 수립 시 이러한 제한 사항을 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 달전리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 바탕으로 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다.

감정가는 11.4억원 수준이며, 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금이 없어 명도 협상이 중요하며, 포함된 제시외 건물에 대한 현황 파악이 필요합니다.

자연녹지지역 등 토지 이용에 대한 제약이 있으므로, 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자포인트

넓은 토지 면적을 활용하여 주택 증축, 별채 신축 등 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

가평 지역의 자연환경과 관광지 접근성을 고려한 주거용 또는 투자용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 명도 관련 변수 외에는 안정적인 경매 물건으로 판단됩니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 1,142,474,640원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정을 고려합니다.

제시된 다세대 주택 시세 데이터는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상은 아니므로, 참고용으로 활용합니다.

본건의 넓은 토지 면적과 단독주택의 특성, 그리고 명도 및 제시외 건물 관련 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 투자 가치 및 명도 관련 변수, 향후 시세 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 800,000,000원 ~ 920,000,000원

*상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 투자 원칙 및 제공된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.