나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71730 [1] 경기도 남양주시 평내동 385-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""남양주소방서"" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은
무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 서측 농로를 통하여 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(장내천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 ""지적개황도"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경71730 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용마새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 평내동 385-1

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지 매각 (건물 없음)

감정가: 1,235,538,000원

토지면적: 2481.00㎡ (약 750.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매각결정기일까지 보증금 반환 불가.

특수물건정보: 농지취득자격증명 관련

1.4. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 남양주소방서 북서측 근거리, 단독주택, 농경지, 임야 혼재 지역

* 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 노선버스 정류장 소재

* 형태 및 이용상태: 등고평탄한 부정형 토지, 현황 전으로 이용 중

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 서측 농로를 통해 차량 출입 가능

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(장내천), 과밀억제권역

* 공부와의 차이: 해당사항 없음

* 기타 참고사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 평내동에 소재하며, 남양주소방서 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 주거 지역이 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 다만, 지적도상으로는 맹지에 해당하나, 실제 서측의 농로를 통해 차량 접근이 가능한 상태입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지에 비해 등고평탄한 부정형의 토지로 현재 농지(전)로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 다음과 같은 도시계획 및 각종 규제 사항이 적용됩니다.

* 도시지역, 자연녹지지역

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 역사문화환경보존지역 (남양주 궁집 인근)

* 배출시설설치제한지역

* 소하천구역 (장내천)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 지정 및 각종 규제로 인해 토지의 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 남양주시는 경기도 내에서 많은 중첩규제를 받는 지역 중 하나로 알려져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매로 인한 소유권 이전 시 임차인의 권리(보증금 반환 청구 등)를 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 이상설 (1997.03.04 소유권 이전, 매매)

* 근저당권: 용마새마을금고 (2016.09.19, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 용마새마을금고 (2016.09.19, 말소)

* 근저당권: 용마새마을금고 (2016.11.22, 91,000,000원, 말소)

* 근저당권: 용마새마을금고 (2018.10.26, 187,200,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 용마새마을금고 (2025.05.23, 294,861,620원, 말소)

등기부채권 총액은 356,200,000원입니다. 말소기준권리인 2016년 9월 19일자 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 낙찰의 필수 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용

본 물건이 위치한 평내동 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 및 소규모 상가 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 가능성

해당 지역은 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. 다만, 장기적인 관점에서 도시 계획의 변화나 규제 완화 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

인근에는 남양주소방서가 위치하고 있으며, 주거 및 농경지 위주의 환경입니다. 대중교통 이용을 위한 노선버스 정류장이 소재합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 교육 및 의료시설에 대한 정보는 제한적이나, 평내동은 학교와 학원들이 있는 지역으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 납입한 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 맹지 및 도로 상황

지적도상 맹지에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 건축 시 도로 관련 문제 발생 소지가 있습니다. 다만, 현재는 서측 농로를 통해 접근 가능합니다.

6.3. 다중 규제 지역

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 토지의 활용도 및 개발 가능성을 현저히 제한할 수 있습니다.

6.4. 지상 시설물

물건명세서 비고란에 지상에 농업용 비닐하우스 3동이 소재하는 것으로 보인다는 내용이 있습니다. 이는 별도의 협의나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동 소재 농지(전)로, 감정가는 약 12.3억원입니다. 토지 자체는 차량 접근이 가능하나 지적도상 맹지에 해당하며, 다수의 개발 제한 및 법적 규제가 적용되는 지역입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 깨끗한 편이나, 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금 몰취라는 중대한 리스크가 발생합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 활용 가능성: 현재 농지(전)로 이용 중이며, 농업 생산 활동을 위한 투자를 고려할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 여러 규제가 있지만, 향후 도시 계획 변경 및 개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 비교적 안정된 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석 측면에서는 안전합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 실제 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 낙찰 사례 연구 등을 통한 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가는 1,235,538,000원이며, 입찰 시에는 감정가 및 시장 상황, 그리고 농지취득자격증명 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이는 감정가 및 시장 가치를 기반으로 입찰가를 산정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.