나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71711 [1] 경기도 가평군 조종면 신상리 339-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 신상리에 소재하는 ‘신상1리회관’남서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 일부 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(2)~(4) 공히 본건까지의 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성 등으로 보아 교통상황 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2): 부정형의 토지로, 농산물직판장 등의 건물 부지로 이용중임. 기호(3),(4): 부정형의 토지로, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2),(3),(4): 남동측으로 (도유지를 경유하여)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지' 등 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 벽체: 판넬 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

농산물직판장 등의 용도임.

설비내역

전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠창고 등) 포함
2. 목록2,3,4번은 지분매각
3. 목록3,4번은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
4. 목록2번 지상에 제시외건물(감정평가서상㉡) 소재하나 매각 및 평가에서 제외함, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 위 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 경우 토지단가는 318,000원/㎡임
5. 목록1번은 농산물직판장 등으로 이용중이고, 목록2번은 농산물직판장 등의 건물 부지로 이용중임
6. 목록3,4번은 전 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71711 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 조종면 신상리 339-1

* 용도: 근린시설 (농산물직판장 등 이용)

* 감정가: 84,934,360원

* 토지면적: 866.00㎡ (약 2,617.4평)

* 토지지분: 288.64㎡ (약 954.2평)

* 건물면적: 23.04㎡ (약 76.2평)

* 건물지분: 23.04㎡ (약 76.2평)

* 건물 제시외면적: 21.80㎡ (약 72.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

* 건축물대장 상 건물 면적: 33.75㎡ (창고시설, 저온저장창고), 경량철골구조, 1층. (제공된 건물면적 23.04㎡와 차이가 있으며, 용도에도 일부 차이가 있습니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 가평군 조종면 신상리에 소재하며, '신상1리회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 일부 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 (도유지를 경유하여) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 23일 신용보증기금의 가압류 (등기부등본상 말소기준권리).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황: 본건에는 별도의 임차인 현황 정보가 없습니다.

* 기타 권리사항:

* 등기부등본상 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 내역이 확인됩니다.

* 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 각각 17,786,654원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다. (단, 특이사항 4번에서 법정지상권 성립 여부 불분명 언급)

4. 상권분석

* 이용 현황:

* 목록1번 토지는 농산물직판장 등으로 이용 중입니다.

* 목록2번 토지는 농산물직판장 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

* 목록3, 4번 토지는 전 등으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 농경지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 농산물 판매 및 유통과 관련된 상권의 일부로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 인근 시설: '신상1리회관'이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변의 상세한 편의시설, 교육시설 등에 대한 파악이 어렵습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록3, 4번 토지는 농지로 이용 중이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금은 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

* 법정지상권: 목록2번 토지 지상에 제시외 건물(감정평가서상 ㉡)이 소재하나 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 해당 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 이용에 제한이 발생할 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 단가가 318,000원/㎡로 산정될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 ㉠ 창고 등 제시외 건물은 일괄매각에 포함되나, ㉡ 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이러한 복수의 제시외 건물 존재가 물건 가치나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 정보 불일치: 제공된 건물면적(23.04㎡)과 건축물대장 상 면적(33.75㎡), 용도(근린시설/농산물직판장 vs 창고시설) 사이에 차이가 있어, 실제 현황 파악이 필요합니다.

* 임대관계: 임대관계 등은 미상으로, 잠재적 임차인 존재 가능성 및 그에 따른 위험은 있으나, 현재 임차인 현황 정보는 없습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 가평군 조종면에 위치한 근린시설 및 농지로서, 농산물 직판장 등으로 이용되고 있는 물건입니다. 채권자 신용보증기금의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 목록3, 4번 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무와 목록2번 토지 지상 제시외 건물 관련 법정지상권 성립 여부 불분명 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 건물면적 및 용도에 대한 건축물대장 정보와의 차이가 있어 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 가평 지역 특성을 활용한 농산물 관련 사업, 소규모 창고 운영, 주말 농장 등의 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 권리관계가 명확한 편이어서 명도 과정에서의 예측 가능성이 높습니다.

* 제시외 건물 관련 리스크를 충분히 검토하고, 법정지상권 불성립 또는 이에 대한 대비책 마련 시, 감정가 이하의 취득을 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지분매각이 포함되어 있어, 공동 낙찰 시 활용 방안을 고려해야 합니다.

9. 예상입찰가

인수되는 보증금은 없습니다. 본건의 감정가는 84,934,360원입니다.

리스크 요인(농지취득자격증명 제출, 법정지상권 불분명, 제시외 건물 관련 문제, 건축물 정보 불일치 등)을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

법정지상권이 성립하지 않거나, 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 문제가 해결될 수 있다고 판단될 경우 감정가 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 관련 리스크에 대한 충분한 조사가 선행되어야 하므로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.