나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63191 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 삼성타운 제에이동 제2층 제202호로서, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.05.17.)
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택 - 다세대주택(방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(2) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 공동출입구에 '107'로 표기되어 있음
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63191 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 230,000,000원입니다.

토지면적은 78.08㎡ (약 23.62평)이며, 건물면적은 69.97㎡ (약 21.16평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 무난한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(공동주택)로 이용 중이며, 단지 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

신청채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매를 신청하였습니다.

임차인 현황에는 황호금 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 9월 14일, 확정일자 2020년 8월 19일입니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

등기부등본상 을구 3번 순위로 2024년 9월 20일 황호금 명의의 주택임차권 등기가 있으나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일 자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인이 인수하는 잔존 임대차보증금 반환청구권은 없으며 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

따라서 본 건 취득 시 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 15일 접수)입니다.

총 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 파주시 조리읍 대원리 일대는 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

단지 주변으로 큰 상권이 형성되어 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

인근 파주대원초등학교가 위치하고 있어, 통학 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건은 삼성타운 에이동 2층 202호이며, 2018년 5월 17일에 사용 승인된 신축급 다세대주택입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

위생, 급배수, 급탕, 난방, 냉방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 시세와의 괴리: 본 건 감정가(230,000,000원)와 제공된 주변 단지(삼성타운이 아닌 루시아빌, 루체하우스, 동문모닝빌 등)의 최근 매매 사례를 비교할 때, 시세 편차가 크게 나타납니다. 특히 2003년식 59.31㎡ 물건이 100,000,000원, 2015년식 49.86㎡ 물건이 107,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (2023년식 61.88㎡ 350,000,000원 사례는 일반적인 시세와 차이가 있어 참고 시 유의해야 합니다.)

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동출입구 표기: 공동출입구에 '107'로 표기된 사항은 실제 출입 및 이용에 관한 사항으로, 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하며 특히 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 제공된 주변 단지의 실거래가 시세가 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 사례들이 다수 존재하여, 입찰 전 시세 재조사를 통한 정확한 가치 판단이 매우 중요합니다.

군사보호구역 지정 등 토지이용계획상의 제약 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어, 명확하고 안전한 소유권 취득이 가능합니다.

* 실수요자 선호 입지: 인근에 초등학교가 위치하여 실수요자의 관심을 끌 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 69.97㎡ (약 21.16평)의 전용면적은 제공된 비교 시세 사례들의 면적보다 넓어, 실제 가치 평가 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

다만, 제공된 주변 단지(동일 단지인 삼성타운이 아닌 타 단지)의 최근 매매 사례 분석 결과, 시세가 감정가보다 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

2015년 준공 49.86㎡ 물건이 107,000,000원, 2003년 준공 59.31㎡ 물건이 100,000,000원에 거래된 점 등을 감안할 때, 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

본 건은 건물 면적이 비교 사례보다 넓고, 준공 연도가 비교적 최신이며, 권리상 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제시하며, 권장 입찰가 210,000,000원 으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 조사를 거쳐 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.