나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63069 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 513동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ""가좌초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63069 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 513동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 423,000,000원

토지면적: 66.65㎡ (약 20.16평)

토지 지분: 66.646㎡ (약 20.16평)

건물면적 (공급면적/분양면적): 101.98㎡ (약 30.85평)

건물 지분: 101.982㎡ (약 30.85평)

전용면적: 84.997㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보

사용승인일: 2005년 9월 22일

건축구조: 철근콘크리트구조 (19층 중 2층)

총채권액 (참고): 442,233,402원

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북측 인근에 위치함.

주위환경: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

도로: 제반 차량 출입 가능한 포장도로에 접합되어 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 07일자 우리은행 근저당권 (을11)임.

등기부상 권리: 다수의 근저당권, 근저당권부채권 질권, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권은 비고란에 '없음'으로 표시되어 있어 인수 대상이 아님).

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

종합: 본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 별도의 권리를 인수해야 하는 부담이 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 상태임.

1.3. 상권분석

본 건은 가좌마을 내 대규모 아파트 단지(가좌벽산블루밍5단지)에 속한 주거용 부동산임.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 안정적인 주거 수요를 확보하고 있음.

1.4. 생활정보

단지명: 가좌벽산블루밍5단지

건축년도: 2005년 9월 22일 사용승인.

세대수: 총 951세대 (16개 동).

해당 동: 513동.

해당 층: 19층 건물 중 2층.

전용면적: 84.997㎡ (약 25.71평).

공급면적 (분양면적): 101.98㎡ (약 30.85평).

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있음.

주차: 총 264대 주차 가능.

설비내역: 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

특이사항: 본 건은 유동화물건, 중복사건, 공동담보 물건으로 분류됨.

* 유동화물건: 채권 유동화 과정을 거친 물건으로, 법적 절차상의 복잡성이 있을 수 있으나 낙찰자에게 직접적인 권리 부담으로 작용하지는 않음.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으나, 일반적으로 하나의 사건으로 종결됨.

* 공동담보: 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 물건이나, 해당 물건 자체의 매각과는 직접적인 연관이 적음.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역에 해당하나, 아파트 거주 및 현 이용 상태에 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 판단됨.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 인근 지역에 주거 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않음.

임대관계 미상: 임대차 관계가 현재 파악되지 않으나, 인수되는 임차보증금이 없어 이에 따른 위험은 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 아파트로, 주위 환경 및 교통 여건이 양호한 주거 지역에 소재함.

감정평가액은 423,000,000원이지만, 이는 공급면적 기준이며 최근 실거래가 및 본 건의 2층이라는 층수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정에 신중할 필요가 있음.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 매우 안전함.

유동화, 중복, 공동담보 등의 특이사항은 법적 절차상의 이력일 뿐, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리인수: 매각으로 인해 모든 근저당, 가압류 등이 소멸되므로 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

안정적인 주거 환경: 가좌마을 내 대규모 아파트 단지에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됨.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 가능성이 있음.

실거주 및 장기 투자 목적에 적합한 물건임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 423,000,000원.

최근 실거래가 (2026년 6월~7월, 전용면적 84.997㎡ 기준): 320,000,000원 ~ 330,000,000원.

본 건은 전용면적 84.997㎡ 대비 약 19.98% 더 넓은 공급면적(101.98㎡)을 가지고 있음. 이를 최근 실거래가에 비례 적용 시, 해당 면적의 시세는 약 384,000,000원 ~ 396,000,000원으로 추정됨.

감정가(423,000,000원)는 최근 시세보다 높게 책정되었으며, 본 건의 2층이라는 층수(일반적으로 저층은 선호도가 낮음)를 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 340,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서, 시세 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.