나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층710호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63172 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층710호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경63172
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층710호
• 감정가: 244,000,000원
• 최저가: 170,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

고양지원 경매4계 2025타경63172 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층710호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 170,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 고양지원 2025타경63172 화정동 글로리아프라자 7층 710호 근린생활시설 (위락시설) 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 967-3 글로리아프라자 7층 710호 근린생활시설(현황 위락시설)입니다. [사건번호: 고양지원 2025타경63172 (1)]

감정가는 244,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

토지 면적은 15.36㎡ (약 4.64평)이며, 건물 면적은 80.27㎡ (약 24.28평)입니다.

경매 구분은 채권자가 신청한 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지조건

최고의 입지:

본건은 3호선 화정역 북측 인근에 위치한 초역세권 물건입니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 노선상가지대로 상권 형성이 안정적인 지역입니다.

교통 환경:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 화정역(3호선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용:

중심상업지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 속하며, 인접 도로상태는 북서측 및 남동측으로 중로(15m~20m)와 접하고 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

매각 구분:

토지/건물 일괄매각으로, 낙찰 시 토지와 건물에 대한 소유권을 동시에 취득하게 되어 권리관계가 비교적 단순합니다.

경매 형태:

부동산 임의경매이며, 소유자(강OO)와 채무자(공OO)가 달라 경매 진행 사유 및 채무 관계를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

특이사항 및 주의사항:

현재 위락시설('로마미시클럽')로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 공부상 용도는 근린생활시설이므로, 현황 용도대로 사용을 지속할 경우 관할 관청에 용도 변경 가능성 및 적법성을 반드시 확인해야 하는 중대한 주의사항이 있습니다.

1.4. 상권분석

지역 특성:

중심상업지역에 위치하여 상업 시설의 밀집도가 높은 핵심 상권입니다. 대단위 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 소비 인구가 풍부합니다.

건물 이용 현황:

감정평가서에 따르면 본건 7층의 다른 호실 역시 위락시설 또는 근린생활시설(노래방, 라이브 등)로 이용 중인 것으로 보아, 해당 층은 유흥 및 접객 시설이 밀집된 상권으로 추정됩니다.

용도 적합성:

현황 위락시설(클럽)로 이용 중인 만큼, 관련 업종에 종사하거나 해당 용도로 투자를 희망하는 경우에 적합합니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 7층에 해당합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방 설비(화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비)가 완비되어 있어 상업 시설 운영에 필요한 기본 설비는 양호합니다.

관리 상태:

외벽은 외장석 붙임 등으로 마감되어 있으며, 전반적인 건물 관리는 보통 수준인 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황 용도 리스크:

가장 큰 리스크는 현황 용도가 '위락시설'인 반면, 공부상 용도는 '근린생활시설'이라는 점입니다. 낙찰자가 현황대로 사용할 경우 불법 용도 변경에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 위락시설로의 정식 용도 변경 가능성 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.

명도(인도) 리스크:

현황 '로마미시클럽'으로 사용 중인 만큼, 시설 규모나 업종 특성상 임차인 또는 점유자와의 명도 과정에서 마찰이 발생하거나 시간이 지연될 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상인 바, 임차인의 대항력 유무 확인이 필수입니다.

권리 관계 리스크:

소유자와 채무자가 다르다는 점은 경매의 배경에 복잡한 채권/채무 관계가 얽혀 있을 수 있음을 시사하므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

주변 환경(혐오시설) 리스크:

(주의) 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 지도 서비스 등을 이용한 외부 검색을 통해 주변의 혐오 시설(교회, 병원, 학교, 기타 민원 발생 시설 등) 유무를 반드시 현장 답사 및 추가 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 화정역 중심상업지역 내 우수한 입지와 풍부한 배후 수요를 가진 상업용 부동산입니다. 감정가 대비 넓은 면적(전용 약 24.28평)을 확보하고 있어 투자 가치가 높습니다.

다만, 현황 위락시설 이용에 따른 용도 변경 적법성 확인, 소유자와 채무자 불일치, 그리고 유흥업종 특성상의 명도 난이도는 주요 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 분석하고 입찰가에 반영할 경우, 초역세권 핵심 상권에 위치한 우량 물건을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

초역세권 입지:

3호선 화정역 인근 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 공실 위험이 낮은 핵심 상권에 투자하는 효과가 있습니다.

안정적인 배후 수요:

대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 상권의 안정성이 높습니다.

넓은 전용 면적:

80. 27㎡ (약 24.28평)의 비교적 넓은 전용 면적으로 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다. (단, 현황 용도 적법성 확인 필수)

토지/건물 일괄:

토지와 건물을 동시에 취득함으로써 향후 처분 및 이용이 용이합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계