나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63169 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 108동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63169 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 108동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63169 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 108동 4층401호 | 감정가: 383,000,000원 | 최저가: 268,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63169 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 108동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주택도시보증공사 (양도전: 주택임차권자 손지아)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

건물면적 (전용): 48.42㎡ (약 14.65평)

(다세대주택으로, 건물면적은 전용면적을 기준으로 산정되었습니다.)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지조건 및 교통상황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ‘풍동고등학교’ 서측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 토지는 인접지 대비 평탄한 부정형이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 개발호재

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 경의중앙선 풍산역이 가까워 대중교통 이용 상황은 보통 이상입니다. 인근 풍동 지역은 풍산역, 백마역과 가까우며, 대곡역에서 GTX-A 노선(파주 운정~서울역 구간) 이용이 가능하여 서울 접근성이 개선되고 있습니다. 특히, 외곽순환고속도로 고양IC의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 교육 및 의료 시설

주변에 ‘풍동고등학교’가 인접하며, 다솜초, 풍동초, 풍동중, 세원고, 고양국제고 등 명문학군이 가까운 곳에 위치해 교육 환경이 양호합니다. 의료 시설로는 동국대병원, 국립암센터, 백병원, 차병원 등 대형 병원이 인접하여 이용이 편리합니다.

3.2. 생활 편의 시설 및 개발 이슈

주변에 대형마트(이마트 도보 이동 가능), 재래시장, 중소형마트, 편의점, 병의원, 약국, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 발달되어 있습니다. 또한, 인근에는 애니골 카페거리 및 식당가가 위치해 여가 및 외식 환경이 양호합니다. 현재 고양시의 새로운 주거 지역으로 부상하는 풍동 2지구(미니 신도시급 도시 개발 프로젝트)에 복합 쇼핑 문화 공간(일산 에비뉴 드 엘로이 등)이 조성될 예정으로, 향후 생활 인프라가 더욱 확충될 잠재력을 가지고 있습니다.

3.3. 혐오시설 유무

현재 확인된 정보로는 본건 주변에 명확히 확인된 대형 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4. 권리분석 (경매컨설팅 의견)

4.1. 매각의 종류 및 토지이용계획

본건은 ‘부동산강제경매’이며 매각대상은 ‘토지/건물일괄매각’입니다.

토지는 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(교육환경 보호) 등의 제한을 받습니다. 이는 일반적인 주거지역의 제한 사항으로, 현 상태의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 권리관계 특이사항 (주의사항 분석)

본 경매 건에는 특별한 권리관계 특이사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG, 양도전: 주택임차권자 손지아)가 중요한 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

주요 내용: ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’

분석: 이 확약서로 인해 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 낮아집니다. 임차인이 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의했기 때문에, 낙찰자는 임차보증금에 대한 인수 부담 없이 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 매수자에게 매우 유리한 조건입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역 및 자연취락지구 등 복잡한 용도 지정이 있으나, 이미 다세대주택으로 건축되어 이용 중이므로 현 상태에서는 큰 위험요소는 아닙니다.

5.2. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 풍산역 및 각종 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 감정가 대비 면적(전용 48.42㎡, 14.65평)을 고려할 때 적정한 수준이며, 특히 풍동 2지구 개발 등의 지역적 호재를 기대할 수 있습니다.

무엇보다도 권리분석상, 신청채권자(HUG)의 인수조건변경확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 제거되어 '명도 리스크'와 '인수금액 리스크'가 최소화된 우량 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트 (Investment Points)

1. 권리관계 안전성: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하여, 낙찰자의 임차보증금 인수 위험이 없어 권리상 매우 안전함.

2. 생활 인프라: 경의중앙선 풍산역 인근 입지, 이마트, 병원, 학군 등 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

3. 개발 호재: 인근 풍동 2지구 등 미니 신도시급 개발 및 복합 쇼핑 문화 공간 조성 계획의 수혜를 기대할 수 있음.

4. 투자가치: 실거주 및 임대수익 목적으로 접근하기에 권리적 부담이 적은 매력적인 물건으로 판단됨.

법원 정보

고양지원 경매4계