나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72361 [1] 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 103동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 ""경기북과학고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서
외벽: 벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 및 욕실1, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 별첨""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경기북과학고), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72361 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 103동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 65.64㎡ (약 19.86평)

건물면적: 43.63㎡ (약 13.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 경기북과학고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로 상태:

본 건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

본 건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경기북과학고), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권(2023년 7월 19일 등기)이 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 최 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 215,000,000원

전입일자: 2021년 7월 6일

확정일자: 2021년 6월 25일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 31일

대항력: 있음

참고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다고 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 하지만 인수되는 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

총 인수 보증금: 215,000,000원

소멸되는 권리:

말소기준권리(갑4)보다 선순위에 있거나, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 갑2, 갑3, 갑4 이후 권리들)

1.3. 상권분석

최근 매매 동향:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 의정부시 녹양동 일대의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 약 65.77㎡ 면적, 120,000,000원 (2003년 건축물)

* 2026년 5월 거래: 약 33.51㎡ 면적, 74,000,000원 (1987년 건축물)

* 2026년 5월 거래: 약 56.16㎡ 면적, 80,000,000원 (2001년 건축물)

시세 추정:

본 건의 건물 면적은 43.63㎡(약 13.20평)이며, 감정가는 160,000,000원입니다. 이는 평당 약 12,121,212원에 해당합니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 평당가를 산정하면, 유사 연식의 건물(2001~2003년)의 경우 약 470만원~730만원/평 수준으로 나타납니다.

예를 들어, 56.16㎡ 면적 건이 80,000,000원에 거래된 경우, 평당 약 472만원입니다. 33.51㎡ 면적 건이 74,000,000원에 거래된 경우, 평당 약 727만원입니다.

감정가와 시세 비교:

본 건의 감정가(평당 약 1212만원)는 최근 실거래가(평당 약 470만~730만원) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있으며, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

해당 물건은 녹양동에 위치하며, 주변에 경기북과학고등학교가 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다. 또한, 주거지로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 215,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 인수 금액은 최근 주변 시세로 추정되는 물건 가치보다 훨씬 높습니다.

감정가와 시세의 괴리:

감정가(160,000,000원)와 최근 실거래가를 반영한 시세(약 79,000,000원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 낙찰가 산정에 중요한 변수로 작용할 수 있으며, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 경우 손실이 예상됩니다.

기타:

토지이용계획상 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 의정부시 녹양동에 소재한 다세대주택으로, 2003년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 환경은 양호하나, 215,000,000원의 임차 보증금 인수 부담과 감정가 대비 낮은 최근 실거래 시세가 가장 큰 투자 리스크 요인으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준으로 취득 시, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (인수 보증금 고려 필요)

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 estimated market value (시장 가치 추정치)는 주변 실거래가 수준을 고려할 때 약 79,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 본 건은 215,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 (입찰가 + 215,000,000원)이 됩니다.

현재 상황에서 본 건의 부동산 가치(약 79,000,000원)는 인수해야 할 보증금(215,000,000원)보다 훨씬 낮아, 순수 부동산 가치만으로는 마이너스(-)의 에쿼티 상태입니다.

이러한 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정되어야 합니다.

추정 시장 가치: 약 79,000,000원

인수 보증금: 215,000,000원

총 예상 투자 비용: (입찰가) + 215,000,000원

본 건의 권리 분석상, 낙찰자는 추가적인 재정 부담(보증금 인수)을 안게 됩니다. 따라서 잠재적 손실 위험을 최소화하기 위한 전략적인 입찰이 필요합니다.

제안 예상 입찰가: 20,000,000원

(총 예상 투자 비용: 20,000,000원 + 215,000,000원 = 235,000,000원)

이는 낙찰자가 인수하게 될 보증금을 제외한, 순수 부동산 자체의 에쿼티(Equity) 가치를 매우 낮게 평가하여 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 상태, 시세 변동 가능성, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.