나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72323 [1] 경기도 연천군 중면 합수리 674-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.05.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형으로 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

인접도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72323 (1)

소재지: 경기도 연천군 중면 합수리 674-2

용도: 단독주택

감정가: 470,998,000원

토지면적: 990.00㎡ (약 299.48평)

건물면적: 193.07㎡ (약 58.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 본건은 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 토지는 부정형으로 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었습니다. (전정구, 전입 2008-10-24)

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 실제 임대 관계 및 추가적인 부담 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리는 2010년 10월 15일 접수된 임진농업협동조합의 근저당권(을6)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하여, 소규모 주택 밀집 지역에 속합니다.

* 주변에 상업 시설보다는 주거 위주의 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 판단됩니다.

* 따라서 일반적인 상업지구의 상권 분석보다는 해당 지역의 주거 수요 및 잠재적 개발 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 자가용 이용 시 인접 도로를 통해 진출입이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설이 주변에 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 검색 결과, 연천군 인근에 일부 산업폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. (2024년 10월 기사)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 신고되었으나, 실제 임대차 관계의 내용 및 숨겨진 채무 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 외곽 지역 특성: 연천군 중면 합수리는 수도권 중심부에서 다소 거리가 있어, 매각 후 임대 또는 재판매 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 및 활용 방안을 고려해야 합니다. (총면적 189.40㎡)

* 지역 개발 제한: 연천군은 접경 지역의 특성상 군사시설 보호구역 등 개발이 제한되는 구역이 다수 존재하므로, 해당 물건지 인근의 개발 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다. (2018년 기사)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 연천군에 위치한 단독주택으로, 감정가는 4억 7천여만원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없습니다.

* 토지 및 건물 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 지역 특성상 조용한 주거 환경을 제공하지만, 상업 시설 접근성이나 교통의 편리성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 제시외 건물이 포함된 일괄매각 건으로, 추가적인 건물 가치를 고려할 수 있습니다.

* 경매 진행 결과, 여러 차례 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 34% 수준인 161,552,000원까지 하락한 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 제시외 건물 포함으로 활용 가치 증대 가능성.

* 현재 최저 입찰가가 매우 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 470,998,000원

* 현재 최저 입찰가 (3회 유찰 후): 161,552,000원

* 연천군 단독주택 평균 매매가는 2억~4억원대를 형성하고 있으며, 주택 상태 및 면적에 따라 가격대가 다양합니다.

* 본건의 경우, 감정가는 4.7억원 수준이나, 여러 차례 유찰되어 최저가가 1.6억원까지 하락했습니다. 이는 해당 물건의 현재 시장 가치가 감정가에 비해 낮게 평가되었거나, 잠재적 리스크 요인으로 인해 경쟁이 낮을 수 있음을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 포함, 외곽 지역 특성 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수할 보증금은 없으므로, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담은 발생하지 않습니다.

* 예상 입찰가 범위는 최저 입찰가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재 가격으로도 충분히 매력적일 수 있으나, 경쟁률을 고려하여 30%~50% 수준의 입찰가(약 1억 6천만원 ~ 2억 3천 5백만원)를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 과거 유찰 횟수 및 가격 하락폭을 감안할 때, 이보다 더 낮게 입찰하여 낙찰 받을 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.