나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72334 [1] 경기도 연천군 군남면 남계리 196-4 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 연천군 군남면 황지리 소재 ""화진초등학교"" 서측 인근에 위치하는
부동산(토지, 건물)으로서 주위는 주택 및 근생, 농경지 등이 혼재하는지역으로서
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2, 3)은 일단지이며 인접필지와 거의 등고평탄한 사다리형의 토지로서 사무실
등의 건부지로 이용중이며, 북동측으로 일부 현황 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2, 3) 토지는 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 시멘트
콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2, 3) 공히 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물 개황도"" 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(2, 3) 토지는 제시목록상 지목은 ""대""이나 일부 현황 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 조적조 스레이트지붕 1층 사무실로서,
외벽: 조적조 마감,
내벽: 몰탈 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있을 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도"" 및 ""사진용지""상에 도시한 바와 같은 제시외건물 ㉠이 소재하고 있음.
단, 제시외건물 ㉠은 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으나, 개략적인 면적이므로 경매
진행시 유의하시기 바람. 한편, 본 건 지상의 컨테이너 2개와 기타 적치물은 이동이 용이
하다고 판단되어 평가에서 고려하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(태양광 시설) 포함
2. 목록2,3은 지적도상 대지이고 맹지이나 일부 현황 도로임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72334 (1)

* 소재지: 경기도 연천군 군남면 남계리 196-4

* 신주소: 경기도 연천군 청정로2252번길 9-10 (군남면 남계리)

* 용도: 제2종근린생활시설 (사무실)

* 건물 구조: 조적조 (벽돌구조)

* 건물 지붕: 슬레이트

* 건물 사용승인일: 1995년 08월 22일

* 토지 면적: 505.00㎡ (약 152.76평)

* 건물 면적: 86.58㎡ (약 26.19평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 90.00㎡ (태양광 시설 포함, 개략적 실측)

* 감정가: 137,660,900원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 손OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 연천군 군남면 황지리 소재 "화진초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 본건 토지(목록2, 3)는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 시멘트 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 손수희, 2022년 6월 28일 접수, 채권금액 75,000,000원)

* 인수되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 75,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: CUIMEIZI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 연천군 군남면은 주거, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상권보다는 소규모 지역 상권의 특성을 보입니다.

* 업종 적합성: 현재 업무시설(사무실)로 이용 중이며, 제2종 근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있습니다. 지역 특성을 고려할 때, 소규모 사무실, 지역 기반 서비스업, 또는 농업 관련 지원 시설 등으로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 인근 개발 계획이나 지역 활성화 정책에 따라 상권 가치가 변동될 수 있으나, 현재 시점에서는 큰 폭의 상권 성장을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 서측 인근에 화진초등학교가 위치하고 있어, 교육시설 접근성이 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 군남면 소재지 내 소규모 편의시설 이용이 가능하며, 연천군 주요 시가지까지는 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100% 이하로 건축이 가능합니다.

* 가축사육제한구역: 주거밀집지역 1000m 이내에 해당하여 가축 사육에 제한이 있습니다 (축산과 문의 필요).

* 배출시설설치제한지역: 임진강유역에 속하여 배출시설 설치에 제한이 있습니다 (물환경보전법).

* 도로 현황: 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용되는 부분은 향후 주변 토지 이용 변화나 도로 관련 민원에 의해 영향을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 태양광 시설(90㎡)은 개략적인 실측 면적이므로, 실제 경매 진행 시 면적이나 설치 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임차인이 있으나 보증금과 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면 남계리 소재 제2종 근린생활시설(사무실)로, 화진초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 토지 면적 505.00㎡, 건물 면적 86.58㎡이며, 제시외 건물(태양광 시설 90㎡)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이므로 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없습니다. 지적도상 맹지이나 현황 도로로 이용되고 있으며, 계획관리지역이나 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제약이 있습니다. 전반적으로 소규모 지역 상권에 속하며, 주변은 주택, 근생, 농경지가 혼재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

* 추가 면적 확보: 제시외 건물(태양광 시설 90㎡)이 포함되어 있어, 추가적인 시설 활용 또는 매각을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 활용 가능성: 연천군 군남면 지역 특성상, 향후 지역 개발 또는 특정 목적(예: 농장 관련 시설, 소규모 창고, 지역 커뮤니티 시설 등)으로 활용 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 실제 현장 조사를 통한 물건 상태(건물 노후도, 제시외 건물 활용도, 도로 상태 등)의 상세 확인, 주변 유사 부동산의 시세 조사, 지역 개발 가능성 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 결정되어야 합니다.

현재로서는 감정가 137,660,900원을 기준으로, 현장 조사 결과를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 시장 상황 및 물건의 특성에 따라 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 참고용이며 반드시 추가적인 시장 조사를 선행해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.