나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72363 [1] 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 101동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부시청' 남동측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2017.12.26.)

외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문부재로 설비등의 정상작동 여부는 확인이 불가하였으니, 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 대체로 가장형의 토지로서 '다세대주택 및 오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72363 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (을7, 갑8 등기부 정보 기반 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 236,000,000원

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 101동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물: 철근콘크리트구조, 2017년 12월 26일 사용승인

건물 층수: 해당 동 지상 8층 중 4층

1.3. 면적

토지면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.401㎡ (약 7.08평)

건물면적 (전용면적): 49.78㎡ (약 15.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, '의정부시청' 남동측 인근에 위치함.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 본 건물 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있음.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역

중로1류 (폭 20m~25m)

상대보호구역

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 22일자 부천시 압류(갑5)임.

경매개시결정(2025타경72363)은 2025년 5월 21일자 주택도시보증공사(갑8)에 의해 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위임.

주택임차권(을7, 권경상, 225,000,000원, 2023-04-10 접수)은 말소기준권리보다 선순위이나, 물건명세서상 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

엠메이드대부 가압류(갑7) 역시 말소기준권리보다 선순위이나 매각으로 소멸 대상임.

등기부채권 총액은 250,085,567원임.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(권) : 보증금 225,000,000원, 차임 0원. 전입일자(사업일자) 2021-02-26. (대항력 없음으로 기재되었으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-11-06. (대항력 없음)

* 주의: 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 부천시 압류 (2022-09-22)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택임차권(을7), 압류(갑5), 가압류(갑7), 강제경매개시결정(갑8) 등

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 개요상 지상권은 없으나, 최종 권리분석 시 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

의정부시청이 인근에 위치하여 관련 행정 및 업무 시설 이용이 용이한 점은 긍정적임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (구체적 시설 정보는 탐문 결과 없음)

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육시설이 위치하고 있을 것으로 예상됨. (제2종일반주거지역, 상대보호구역 등 고려 시 교육시설 근접 가능성 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되나, 임차권 등기 말소 관련 HUG의 확약서 내용에 대한 정확한 법적 효력 및 절차 재확인이 필요함.

6.2. 명도

총 2명의 임차인이 있으며, 이 중 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

폐문부재로 인해 내부 설비 상태 및 정확한 점유 관계 확인이 어려워 명도 절차가 복잡해질 가능성이 있음.

6.3. 건물 상태

폐문부재로 인해 내부 설비(개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전 등)의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었음. 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적임.

건물 사용승인일(2017.12.26) 기준으로 비교적 신축이나, 내부 마감 및 설비 노후화 여부는 별도 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심부에서 비교적 신축(2017년 사용승인)인 다세대주택으로, 입지 조건 및 접근성이 양호함.

권리관계는 복잡한 편이나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수하는 부담은 적을 것으로 예상됨.

다만, 임차인 김 의 보증금 미상, 폐문부재로 인한 현장 확인 불가 등 명도 및 건물 상태 관련 리스크가 존재하므로 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

신축급 건물로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

의정부시청 인근으로 행정 및 상업시설 접근 용이.

대항력 있는 임차인 관련 리스크가 HUG의 확약서 제출로 상당 부분 해소될 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 기준)

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월) 기준, 본건과 유사한 면적(약 50㎡)의 다세대주택 시세는 102,500,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 파악됨.

하지만 이는 다른 단지 또는 지번의 물건이며, 건물 연식(1994-1998년)도 본건(2017년 사용승인)보다 오래된 점을 고려해야 함.

본건은 2017년 사용승인으로 비교적 신축이며, 이를 감안할 때 제공된 시세와 직접적인 비교는 제한적일 수 있음.

감정가액(㎡당 약 4,740,860원)이 주변 유사 연식 대비 시세(㎡당 약 212만~319만 원) 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 추가적인 지역 내 시세 조사가 필요함.

권리 분석상 인수 부담이 없음을 감안하더라도, 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 함.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 시세 대비 감정가의 괴리가 있어 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 188,800,000원 ~ 212,400,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

단, 임차인 관련 명도 리스크, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 등의 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고함.

본건 주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.