나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12591 [1] 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 ""국민건강보험공단 도봉지사"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔,근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물로서,

외벽 : 석재붙임 등마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12591 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 403호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 총 호실수: 40호

* 사용승인일: 2018년 7월 6일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 15.92㎡ (약 4.81평)

* 토지지분: 15.92㎡ (약 4.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.75㎡ (약 8.70평)

* 건물지분: 28.75㎡ (약 8.70평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

* 감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 창동, 국민건강보험공단 도봉지사 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 서측 및 남측으로 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 안삼렬 외 1명 (2018-07-17)

* 공유자전원지분전부 이전: 김민정 (2019-05-27, 매매)

* 주택임차권: 최유리 (2023-06-28, 권리금액 170,000,000원, 전입일자 2019-05-21, 확정일자 2019-05-10)

* 말소: 인수 (매수인이 인수해야 하는 권리입니다.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-21, 권리금액 178,000,000원)

* 말소: 말소 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최유리

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2019-05-21

* 확정일자: 2019-05-10

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능한 임차인)

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기 확인, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 미상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025-05-21)입니다.

* 최유리 씨의 주택임차권(170,000,000원)은 선순위로서 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 채권 최고액은 170,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 창동 지역은 주거 및 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 국민건강보험공단 도봉지사 등 관공서가 위치하고 있어 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 아파트 단지가 인근에 있어 배후 주거 수요가 확보되어 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 입주민 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. (추가적인 편의시설 정보는 외부 검색 필요)

* 교육시설: (추가적인 교육시설 정보는 외부 검색 필요)

* 의료시설: (추가적인 의료시설 정보는 외부 검색 필요)

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 최유리 씨의 주택임차권(170,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 그 차액을 부담해야 하는 리스크가 있습니다.

* 업무시설(오피스텔)의 주거용 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중이라는 점은 추후 용도 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 북부지역의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다.

* 그러나 최유리 씨의 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 2억 4천만원 대비 인수 보증금 1억 7천만원을 고려할 때, 실질적인 매수인의 초기 자금 부담은 낮아질 수 있습니다.

* 다만, 임차인과의 명도 협상 및 향후 임차권 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 조건으로 인한 실질적인 취득 원가 절감 가능성: 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수함에 따라, 매수인의 순수 투자 비용은 시장 가격에서 인수 금액을 차감한 금액으로 산정될 수 있습니다.

* 양호한 입지: 도봉구 창동이라는 지역적 이점과 주변 편의시설 접근성으로 인해 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 수요: 인근 관공서 및 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 240,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 170,000,000원에 달합니다.

* 현 시세 조사를 통해 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세를 파악한 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔은 대략 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 임차 보증금 170,000,000원을 고려하여, 실질적인 매수인의 투자 금액을 산정하면, 예상되는 낙찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개별 입찰자의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.