나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51482 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-147 케이디천호 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 ""강동역"" 북측 인근에 위치하고,
주변은 오피스텔 및 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하며 근거리에 근린생활시설,
학교 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통편은 인근에 지하철5호선 ""강동역"" 및 버스정류장이
소재하는바 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인:2015.9.16)
외벽: 외장석재 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

주거용 오피스텔(방2, 거실겸 주방,욕실1)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 6미터, 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시
제2025-247호및제2025-248호(2025.5.1.)참조),도로(접합)가축사육제한구역(2014-06-25)
<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2025-01-15)<교육환경보호에관한법률>
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,비행
안전제3구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승
인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로
(도로일부포함).

공부와의 차이

""건축물대장""상 ""오피스""로 등재되어 있으나, 현황 방으로 사용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건축물대장상 '오피스'로 등재되어 있으나, 현황 '방'으로 사용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51482 (1)

* 물건명: 케이디천호 5층501호

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-147

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2015년 9월 16일

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 '업무시설'로 등재, 현황 '주거용(방2, 거실, 욕실)'으로 사용 중)

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 건물면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하며, 근거리에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 강동역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통상황입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 5일 접수된 주택도시보증공사 가압류 (갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 본건은 대항력 있는 임차인 김 (김해동)이 존재하며, 2024년 4월 5일 접수된 주택임차권 (을3)이 등기되어 있습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김해동)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 28일

* 확정일자: 2020년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권이며, 보증금 전액 미배당 시 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 지하철 5호선 강동역 인근의 오피스텔 밀집 지역에 위치합니다. 주변에 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있어 향후 용도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 본건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개의 구조로 주거용으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 건물 상태: 2015년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김 (김해동)의 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상 '오피스'로 등재된 건물이 실제로는 주거용으로 사용되고 있어, 불법 용도 변경에 따른 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 본건의 총 채권액은 1,355,000,000원으로 감정가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 절차 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 명도 부담: 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 강동역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 2015년에 준공된 건물로 시설 또한 무난합니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 230,000,000원이 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 달라 불법 건축물에 대한 추후 문제가 발생할 소지도 있습니다. 이러한 권리 관계와 용도 문제를 충분히 인지하고, 명도 과정에서의 제반 비용과 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 강동역 인근은 꾸준한 주거 및 업무 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 인수 보증금 및 용도 문제로 인한 리스크를 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 용도 문제를 해결하고 합법적인 주거용으로 사용 가능하게 된다면, 물건의 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가는 이 인수 금액을 제외한 순수 물건의 실제 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 동일 건물(케이디천호)의 44.7㎡ 면적 기준 시세는 2026년 6월 거래 기준으로 약 320,000,000원입니다.

입찰가 산정 시, 총 지불 가능 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세를 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

* 최대 시세: 330,000,000원

* 인수 보증금: 230,000,000원

* 따라서, 최대 입찰 가능 금액은 330,000,000원 - 230,000,000원 = 100,000,000원입니다.

보수적으로 접근하여, 감정가(313,000,000원) 및 인수 보증금, 현장 시세, 그리고 용도 문제와 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이 금액은 매수인이 부담하게 될 총 금액이 310,000,000원 ~ 330,000,000원을 넘지 않도록 하는 범위입니다. (입찰가 + 인수 보증금 = 총 매수 비용)

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.