나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51457 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""서울송파초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 인근에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8,9호선 환승역인 ""석촌역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제8층 제803호로서
(사용승인일 : 2021.07.30.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1은 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 현황 업무시설 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 백제고분로42길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

본건 층별 건축물현황도와 호별 건축물현황도 상 내부구조가 상이하여 본건 현장실사 시 외부관찰을 통해 확인한바, 층별 건축물현황도 상 등재된 구조가 현황과 일치하는 것으로 추정되어 후첨 내부구조도는 현황 기준으로 표기하였으니 경매 진행 시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51457 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 8층803호

건물명: 에스아이팰리스레이크잠실

층: 8층

용도: 다세대주택

사용승인일: 2021년 7월 30일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

감정가: 298,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 서울송파초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 8호선 및 9호선 환승역인 석촌역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측으로는 노폭 약 10미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 건축물 최고 높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역(건축물의 용도 아파트) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 을1 순위 전세권(2022.03.31. 접수, 권리자: 윤소영, 함경애, 금액: 290,000,000원)이며, 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 후순위 가압류(주식회사두루드림대부, 서울보증보험주식회사, 합자회사) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 전세권 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 현황에 따르면 대항력 있는 임차인(윤소영, 함경애)이 존재합니다.

임차인: 윤 , 함

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

대항력: 있음

3.3. 집합건물 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록, 전세권 설정 및 말소 기록, 다수의 가압류 설정 및 말소 기록, 그리고 임의경매 개시 결정 기록이 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 다세대주택 및 연립주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 면적이 50.2㎡~80.4㎡인 경우 4억 8천만원에서 9억 8천만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 13.05㎡로 비교 매물 대비 현저히 작습니다.

4.2. 면적별 가격 비교

감정평가서상 본건의 감정가는 298,000,000원이며, 면적은 13.05㎡입니다. 이를 기준으로 환산한 평당 가격은 약 75,456,591원입니다. 이는 주변의 비교 매물(1987년~2012년식, 면적 50.2㎡~80.4㎡)의 거래 시세(평당 약 3,161만원~4,027만원)보다 상당히 높은 수준입니다. 다만, 본건은 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점에서 연식 차이에 따른 가격 차이가 반영되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 서울송파초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 내 시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

등기부상 말소기준권리인 전세권은 말소 예정이나, 임차인 현황에 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 290,000,000원 중 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이는 법원 기록상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 상충되는 부분으로, 실사 및 권리분석에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 면적 대비 높은 감정가

주변의 비교 매물 대비 본건의 면적당 감정가는 높은 편입니다. 이는 신축 연식 등의 요인이 반영된 것으로 보이나, 향후 시세 변동에 따른 주의가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장 상 층별/호별 내부구조가 현황과 상이할 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 현장 방문을 통해 정확한 구조 및 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 토지 이용계획상 제한

토지이용계획상 건축물 최고 높이 제한, 토지거래계약 허가구역(건축물 용도 아파트) 지정 등 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 사항들이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 송파구 역세권에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 하지만 13.05㎡라는 작은 면적과 주변 시세 대비 높은 감정가가 주요 고려 사항입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있음에도 불구하고 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물 (2021년 사용승인)

* 석촌역 인근 역세권 입지

* 서울특별시 송파구 핵심 지역 소재

* 소형 면적으로 인한 비교적 낮은 감정가 (면적당 가격은 높음)

9. 예상 입찰가

감정가 298,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재 및 면적 대비 높은 감정가 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세와의 괴리 및 법적 리스크를 감안하여 320,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 물건은 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요하므로, 전문가와 상담 후 입찰을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.